Главная / Аналитика / Анализ рынка земельных участков под индивидуальную жилую застройку (ИЖС) на территории Симферопольского района Республики Крым
Аналитика

Анализ рынка земельных участков под индивидуальную жилую застройку (ИЖС) на территории Симферопольского района Республики Крым

Предложение и спрос

Анализ рынка земельных участков под ИЖС производился на конец 1 квартала 2018 г. на основе 2 495 предложений с общей площадью около 288 тыс. кв. м.

По количеству предложений земельных участков под ИЖС лидирует Добровское с/п -  33% от общего количества предложений. Меньше всего предложений о продаже земельных участков под ИЖС представлено в Кольчугинском, Скворцовском и Широковском с/п – менее 1 %.

Географическая структура предложения, шт.

Источник: мониторинг рынка земельных участков ООО «АФК-Аудит»

При этом по объему предложения наблюдается та же картина – на долю Добровского с/п приходится 34% от общего объема предложения.

Географическая структура предложения, кв. м

Источник: мониторинг рынка земельных участков ООО «АФК-Аудит»

Географическая структура предложения показывает существенную диспропорцию предложения как в количественном, так и в натуральном выражении – треть всех предложений сосредоточена в населенных пунктах Добровского с/п. Территория данного поселения расположена в знаменитой долине реки Салгир, граничит  с землями городского округа Симферополь и традиционно считается престижной для проживания.

Далее следуют земли Трудовского и Мирновского с/п, также граничащие с чертой города Симферополь.

Предложение земельных участков под ИЖС представлено в основном небольшими участками до 1 000 кв. м, их доля 73% в общем количестве предложений. На долю участков площадью от 1 000 до 1 500 кв. м приходится 19%. Меньше всего на рынке представлено предложений о продаже земельных участков под ИЖС площадью более 3000 кв.м. – 2% от общего количества предложений.

Структура предложения земельных участков под строительство ИЖС в разрезе площадей

Площадь, кв. м

Количество, шт.

Доля

до 1 000 кв. м

1824

73%

от 1 001 до 1 500 кв. м

478

19%

от 1 501 до 3 000 кв. м

162

6%

от 3 001 до 6 000 кв. м

15

1%

более 6 000 кв. м

16

1%

Итого

2 495

100%

Графически структура предложения земельных участков в разрезе площадей представлена на диаграмме ниже.

Структура предложения земельных участков под ИЖС в разрезе площадей

Источник: мониторинг рынка земельных участков ООО «АФК-Аудит»

Ценовой анализ

Диапазон цен собранных предложений достаточно широк: средняя удельная стоимость продажи земельных участков для индивидуального жилого строительства составляет в районе 1 090 руб./кв. м при диапазоне изменения от 175 до 4 625 руб./кв.м.

На рост цены предложения явным образом влияет нахождение предлагаемого к продаже земельного участка рядом с г. Симферополь.

Также следует отметить, что в границах сельских поселений, расположенных вдоль основных транспортных магистралей, наблюдается большой разброс в цене предложения земельных участков с существенным повышением стоимости земельных участков, находящихся на первой линии трассы. Эти участки позиционируются собственниками недвижимости и риэлтерскими агентствами, как коммерческий участки, на которых можно разместить магазин, гостиницу или иной объект предпринимательской деятельности.

Стоимость предложения увеличивает и наличие на участке таких улучшений как коммуникации и элементы благоустройства, в том числе плодовые деревья, а также уже имеющиеся правоустанавливающие документы, оформленные в соответствии с российским законодательством.

Карта муниципальных образований Симферопольского района

Самая низкая средняя стоимость земельных участков под ИЖС (до 500 руб./кв. м) сложилась в Широковское с/п. За ним следуют Новоандреевское, Первомайское, Пожарское и Скворцовское с/п, где средняя цена предложения не превышает 600 руб./кв. м.

В целом, существенное снижение стоимости предложения характерно для территорий Симферопольского района, удаленных от г. Симферополь, кроме Николаевского с/п.

Николаевское с/п лидирует по средней цене предложения, так как в него входит пгт Николаевка - единственный населенный пункт Симферопольского района, расположенный на черноморском побережье. Стоимость земли здесь определяет курортный статус населенных пунктов, близость к Черному морю и хорошая транспортная доступность. Стоимость земельных участков в границах поселения находится в диапазоне от 329 руб./кв. м до 4 561 руб./кв. м, что в среднем составляет 1 942 руб./кв. м

После этого куротного поселения явными лидерами рынка являются  Молодежненское, Мирновское, Укромновское и Чистенское сельские поселения, в которые входят села, имеющие общую границу с территорией г. Симферополь и где цена предложения в среднем превышает среднюю стоимость по району, за счет близости таких земельных участков к городской инфраструктуре.

Самая низкая стоимость (до 500 руб/кв. м) зафиксирована в селах Маловидное (Ароматненское с/п), Богатырь (Зеленовское с/п) и Севастьяновка (Почтовское с/п), которые расположены в непосредственной близости от границы с Симферопольским районом. Вблизи сел проходит транспортная магистраль 35Р-001 «Симферополь — Севастополь», которая, согласно федеральной целевой программе «Социально-экономическое развитие Республики Крым и г. Севастополя до 2020 года», утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 11 августа 2014 года № 790, проектируется как часть Федеральной трассы Р260 «Таврида». В районе прохождения трассы также расположены соседние села Скалистое (Скалистовское с/п) и дальше, по направлению к г. Симферополь, Приятное свидание (Почтовское с/п), где стоимость земельных участков находится в диапазоне от 500 до 1200 руб./кв. м.

Удельная стоимость земельных участков под ИЖС

Муниципальное образование

Минимальное значение УПС руб./кв. м

Максимальное значение УПС руб./кв. м

Среднее значение УПС руб./кв. м

Гвардейское с/п

300

1222

646

Добровское с/п

225

3143

955

Донское с/п

200

1150

620

Кольчугинское с/п

500

1429

926

Мазанское с/п

259

2000

794

Мирновское с/п

583

4327

1687

Молодежненское с/п

400

4091

1870

Николаевское с/п

320

4561

1942

Новоандреевское с/п

200

1333

534

Новоселовское с/п

250

950

604

Первомайское с/п

267

1250

554

Перовское с/п

267

3750

1004

Пожарское с/п

210

1687

571

Родниковское с/п

175

1250

721

Скворцовское с/п

433

847

586

Трудовское с/п

290

3750

918

Укромновское с/п

792

2500

1387

Урожайновское с/п

208

1850

641

Чистенское с/п

250

4625

1355

Широковское с/п

200

500

353

Общий итог

175

4625

1090

 

Источник: мониторинг рынка земельных участков ООО «АФК-Аудит»

Средняя удельная стоимость земельных участков ИЖС в разрезе МО, руб./кв. м

Источник: мониторинг рынка земельных участков ООО «АФК-Аудит»

Таким образом, самая высокая удельная стоимость предложения земельных участков под ИЖС зафиксирована в селе Фонтаны Чистенского с/п – 4 625 руб./кв. м. Самая низкая цена предложения в селе Шафранное Родниковского с/п – 175 руб./кв. м.

Ценообразующие факторы

Перечень ценообразующих факторов формируется на основании анализа рынка объекта оценки и рекомендаций экспертов. Как правило, на величину цены предложения или цены спроса на земельные участки, влияют несколько основных факторов стоимости.

В общем случае к основным ценообразующим факторам, влияющим на стоимость земельных участков, относятся:

  • Обстоятельства совершения сделки (фактор торга)
  • Вид права и наличие обременений
  • Финансовые условия
  • Условия продажи
  • Дата продажи / предложения к продаже
  • Местоположение
  • Площадь земельных участков
  • Наличие инженерных коммуникаций

Обстоятельства совершения сделки (фактор торга)

Поскольку информация о ценах сделок с объектами недвижимости в основном своем количестве является закрытой и не разглашается третьим лицам, для проведения сравнительного анализа оценщик использует цены предложения на объекты – аналоги. Для использования таких цен требуется включить в расчеты дополнительную корректировку – «скидку на торг». При заключении договора аренды ликвидных объектов, т. е. объектов, пользующихся спросом, скидка на уторговывание составляет минимальное значение; чем ниже коммерческая привлекательность объекта, тем больше разница между ценой предложения и ценой реальной сделки.

Размер скидки на торг по данным Справочника оценщика недвижимости-2016. Том III Земельные участки

Класс объекта

Цены предложений объектов

Среднее

Доверительный интервал

Земельные участки под ИЖС

9,1%

8,6%

9,5%

Источник: Справочник оценщика недвижимости-2016. Том III Земельные участки. ООО «Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки»

Размер скидки на торг по данным Статриелт1 по состоянию на 01.01.2018 г.

Незастроенный земельный участок (категории, разрешенного использования*)

Нижняя граница

Верхняя граница 

Среднее значение 

Земли населенных пунктов под ИЖС, ЛПХ, ДНП и СНТ - в зависимости от развитости населенного пункта, эстетических характеристик участка (парк, река, водоём и пр.), престижности района и социального окружения, технических возможностей подведения инженерных коммуникаций, общей площади участка, степени развития общественного транспорта

0,86

0,96

0,91

Вид права и наличие обременений

Разница между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом, влияющая на его стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса (набора прав).

Размер корректировки на передаваемые права на земельный участок

Класс объекта

Отношение удельной цены земельных участков в долгосрочной аренде к удельной цене участков в собственности

Отношение удельной цены земельных участков в краткосрочной аренде к удельной цене участков в собственности

Среднее

Доверительный интервал

Среднее

Доверительный интервал

Земельные участки под ИЖС

0,86

0,85

0,87

0,78

0,77

0,80

Источник: Справочник оценщика недвижимости-2016. Том III Земельные участки. ООО «Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки»

Финансовые условия

Все платежи по сопоставимым объектам должны осуществляться в денежных средствах без наличия специальных условий финансирования (взаимозачеты, расчет векселями, бартер). Если условия финансирования сделки с объектом нетипичны (например, в случае полного кредитования сделки), то в таком случае необходим анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки. Финансовые условия свершившейся сделки для сопоставимых объектов могут отличаться такими параметрами как: коэффициентом ипотечной задолженности, процентной ставкой, сроком кредита, амортизационными и «шаровыми» выплатами, платой за финансирование и т.д. Корректировка на финансовые условия применяется в тех случаях, когда подобранные для сравнения объекты были проданы на рынке, и у оценщика есть достоверные данные об условиях финансирования данной сделки.

Условия продажи

Расчет корректировки на условия продажи зависит от сущности финансовых договоренностей, при этом зачастую корректировки на условия продажи и на условия финансирования объединяются. Корректировка на данный элемент сравнения отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем (родственные или деловые), неполную информированность, срочную потребность в деньгах и другие вынужденные обстоятельства, при которых арендодатель и арендатор принимают свои решения относительно сделки, нетипичный срок экспозиции объекта на рынке. Трудности заключаются в выявлении нетипичных мотивов сделки, затруднительных обстоятельств, в которых могла находиться одна из сторон сделки, и в определении величины корректировок. В общем виде корректировка определяется как разница между рыночной стоимостью объекта без каких-либо отклонений по чистоте сделки и стоимостью рассматриваемого сравниваемого объекта недвижимости с выявленными нетипичными мотивациями его приобретения. При нерыночных условиях корректировка по данному элементу сравнения делается в первую очередь или объект вообще исключается из перечня объектов сравнения.

Дата продажи / предложения к продаже

Типичные для рынка сроки продажи земельных участков и массивов: сроки продажи определены по срокам нахождения объектов в открытой экспозиции.

Сроки ликвидности, сроки продажи, экспозиции - Типичные для рынка земельных участков и массивов2

Назначение

Нижняя граница

Верхняя граница

Среднее значение

Земельные участки населенных пунктов (за исключением участков, предназначенных для размещения производственных объектов и объектов коммунального облуживания

2

9

5

Земельные участки сельскохозяйственного назначения

8

21

15,5

Источник: Сроки ликвидности, Сроки продажи, экспозиции - Типичные для рынка земельных участков и массивов на 01.01.2018 года». Ассоциация развития рынка недвижимости некоммерческая организация «СтатРиелт»

Местоположение

Подразделяется на следующие категории: район расположения, транспортная доступность. Район расположения наиболее значимый фактор. Стоимость земли, расположенной в разных районах одного населенного пункта, в зависимости от района, при прочих равных условиях, может отличаться в несколько раз. Корректировка на местоположение может быть рассчитана через косвенные составляющие, например, через отношение средних стоимостей цен предложения объектов, схожих по количественным и качественным характеристикам.

Размер корректировки на местоположение

Отношение цен земельных участков по районам области по отношению к областному центру

Среднее значение

Доверительный интервал

Под жилую застройку

Областной центр

1,00

1,00

1,00

Населенные пункты в ближайшей окрестности областного центра

0,78

0,76

0,79

Районы с развитой промышленностью

0,70

0,68

0,71

Райцентры сельскохозяйственных районов

0,56

0,54

0,58

Прочие населенные пункты

0,44

0,42

0,46

Источник: Справочник оценщика недвижимости-2016. Том III Земельные участки. ООО «Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки»

Транспортную доступность специалисты рынка недвижимости делят на: низкую (подъездные дороги с грунтовым покрытием, отсутствие общественного транспорта, удаленность от основных автотранспортных магистралей 3-5 км); среднюю (подъездные дороги с асфальтовым покрытием, наличие общественного транспорта, удаленность от основных автотранспортных магистралей 1-2 км); высокую (подъездные дороги с асфальтовым покрытием, наличие общественного транспорта, непосредственная близость к основным автотранспортным магистралям).

Площадь земельных участков

Как правило, объекты с большей площадью менее ликвидны, чем объекты с меньшей площадью, а значит, стоят дешевле из расчета на единицу площади (1 га, 1 сотку, 1 кв. м).

Корректировка на площадь земельных участков под ИЖС

Площадь, кв.м

Аналог

<1500

1500-3000

3000-6000

6000-10000

>10000

Объект оценки

<1500

1,00

1,06

1,16

1,26

1,30

1500-3000

0,95

1,00

1,10

1,19

1,23

3000-6000

0,86

0,91

1,00

1,08

1,12

6000-10000

0,79

0,84

0,92

1,00

1,03

>10000

0,77

0,81

0,89

0,97

1,00

Источник: Справочник оценщика недвижимости-2016. Том III Земельные участки. ООО «Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки»

Наличие инженерных коммуникаций

Подведены ли к участку коммуникации, обеспечивающие водоснабжение, электричество, канализация, есть ли возможность газификации — все это увеличивает стоимость земли.

Корректировка на наличие коммуникаций

Отношение цен земельных участков по районам области по отношению к областному центру

Среднее значение

Доверительный интервал

Земельные участки под ИЖС

Отношение удельной цены земельных участков под ИЖС, обеспеченных электроснабжением, к дельной цене аналогичных участков, не обеспеченных электроснабжением

1,19

1,17

1,20

Отношение удельной цены земельных участков под ИЖС, обеспеченных газоснабжением, к дельной цене аналогичных участков, не обеспеченных газоснабжением

1,20

1,19

1,21

Отношение удельной цены земельных участков под ИЖС, обеспеченных водоснабжением и канализацией, к дельной цене аналогичных участков, не обеспеченных водоснабжением и канализацией

1,16

1,15

1,17

Источник: Справочник оценщика недвижимости-2016. Том III Земельные участки. ООО «Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки»

Выводы анализа рынка

  • По количеству предложений продажи земельных участков под ИЖС лидирует сельское поселение Добровское – 34 % от общего числа предложений. Меньше всего предложений о продаже земельных участков под ИЖС представлено в Кольчугинском, Скворцовском и Широковском сельских поселениях – менее 1%.
  • Географическая структура предложения показывает существенную диспропорцию предложения как в количественном, так и в натуральном выражении – треть всех предложений сосредоточена в Добровском с/п.
  • Стоимость земельных участков в сельских населенных пунктах Симферопольского района начинается от 175 руб./кв. м в селе Шафранное Родниковского с/п и доходит до 4 625 руб./кв. м на территории села Фонтаны Чистенского с/п, относящегося к поселениям, которые имеют общую границу с г. Симферополь.
  • Самая низкая средняя стоимость земельных участков под ИЖС (до 500 руб./кв. м) сложилась в Широковское с/п. Николаевское с/п лидирует по средней цене предложения - 1 942 руб./кв. м.
  • В границах сельских поселений, расположенных вдоль основных транспортных магистралей, наблюдается большой разброс в цене предложения земельных участков с существенным повышением стоимости земельных участков, находящихся на первой линии трассы, которые позиционируются как коммерческие земли.
  • На рынке выявлены следующие ценообразующие факторы: обстоятельства совершения сделки (фактор торга), вид права и наличие обременений, финансовые условия сделки, условия продажи, дата продажи (предложения к продаже), местоположение, площадь земельных участков, наличие инженерных коммуникаций.

При использовании материала ссылка на afkgroup.com обязательна.

Возможно, вас заинтересуют следующие исследования и обзоры по рынкам недвижимости Республики Крым:

Анализ рынка индивидуальных жилых домов городского округа Симферополь Республики Крым

Обзор рынка земельных участков общественно-делового назначения Республики Крым

Обзор рынка земельных участков промышленного назначения Республики Крым

Обзор рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения Симферопольского района Республики Крым

Обзор рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения Бахчисарайского района Республики Крым

Обзор рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения Ленинского района Республики Крым

Анализ рынка земельных участков под садоводческое и дачное хозяйство на территории Симферопольского района Республики Крым

Анализ рынка земельных участков под садоводческое и дачное хозяйство на территории Бахчисарайского района Республики Крым

Обзор рынка земельных участков в границах садоводческих и дачных некоммерческих объединений в городе Керчь Республики Крым                                                                       

Обзор рынка земельных участков в границах садоводческих и дачных некоммерческих объединений Ленинского района

Анализ рынка земельных участков под индивидуальную жилую застройку (ИЖС) на территории Бахчисарайского района Республики Крым

Анализ рынка земельных участков под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) ГО Симферополь Республики Крым

Анализ рынка земельных участков под индивидуальную жилую застройку (ИЖС) на территории городского округа Керчь Республики Крым

Анализ рынка земельных участков под индивидуальную жилую застройку (ИЖС) на территории Ленинского района Республики Крым

 

 

Запросить PDF

Заказать услугу или получить дополнительную информацию Вы можете, обратившись в наши офисы по телефонам:

+7 812 326-20-06 Санкт-Петербург
+7 495 955-78-37 Москва
+7 343 372-54-75 Екатеринбург
Эл. почта: info@afkgroup.com