Главная / Аналитика / Анализ рынка земельных участков под садоводческое и дачное хозяйство на территории Бахчисарайского района Республики Крым
Аналитика

Анализ рынка земельных участков под садоводческое и дачное хозяйство на территории Бахчисарайского района Республики Крым

Предложение и спрос

Анализ рынка земельных участков под садоводческое и дачное хозяйство производился на конец 1 квартала 2018 г. на основе 22 предложений с общим объемом около 20,1 тыс. кв. м.

Ограниченное количество предложений продажи земельных участков данного сегмента рынка связана с отсутствием на территории Бахчисарайского района Республики Крым крупных садоводческих и дачных массивов. Садоводческие и дачные объединения граждан представлены на территории района 6 садоводческими объединениями, расположенными в разных муниципальных образованиях.

По количеству предложений земельных участков под садоводческое и дачное хозяйство лидирует Ароматненское с/п – на его долю приходится 50% объема предложения, и Почтовское с/п – 36,4%. Меньше всего предложений о продаже земельных участков под садоводческое и дачное хозяйство представлено в Бахчисарайском г/п, Верхореченском и Песчановском с/п – по 4,5%.

Структура предложения, шт.

Источник: мониторинг рынка земельных участков ООО «АФК-Аудит»

При этом по общей площади предложений наблюдается та же картина – на долю Ароматненского и Почтовского с/п приходится соответственно по 54,3% и 35,7% от общего объема предложения.

Структура предложения, кв. м

Источник: мониторинг рынка земельных участков ООО «АФК-Аудит»

Географическая структура предложения показывает существенную диспропорцию предложения как в количественном, так и в натуральном выражении – основная доля всех предложений сосредоточена в Ароматненском и Почтовском с/п.

Предложение земельных участков под садоводческое и дачное хозяйство представлено в основном земельными участками площадью более 1 000 кв. м, их доля составляет 45,5%, и земельными участками площадью до 600 кв. м – 40,9% объема предложения. Меньше всего на рынке представлено предложений о продаже земельных участков под садоводческое и дачное хозяйство площадью от 600 до 1 000 кв. м – 13,6% объема предложения.

Структура предложения земельных участков в разрезе площадей

Источник: мониторинг рынка земельных участков ООО «АФК-Аудит»

Среднее значение удельной стоимости земельных участков под садоводческое и дачное хозяйство в Бахчисарайском районе составляет 550 руб./кв. м.

Удельная стоимость земельных участков в Бахчисарайском районе Республики Крым, руб./кв. м

Источник: мониторинг рынка земельных участков ООО «АФК-Аудит»

Самые дорогие предложения по продаже земельных участков под садоводческое и дачное хозяйство расположены в Бахчисарайском г/п, средняя удельная стоимость которых составила – 1 190 руб./кв. м. Также наиболее дорогие участки представлены в Песчановском и Почтовском с/п, средняя удельная стоимость которых - 900 руб./кв. м и 762 руб./кв. м, соответственно. А самые дешевые предложения по продаже земельных участков под садоводческое и дачное хозяйство представлены Верхореченском с/п, средняя удельная стоимость которых составляет - 200 руб./кв. м.

Средняя удельная стоимость земельных участков в разрезе МО Республики Крым, руб./кв. м

Источник: мониторинг рынка земельных участков ООО «АФК-Аудит»

Удельная стоимость земельных участков в разрезе МО Республики Крым, руб./кв. м

МО

Минимальное значение УПС руб./кв. м

Среднее значение УПС руб./кв. м

Максимальное значение УПС руб./кв. м

Ароматненское с/п

165,83

337,50

1 000,00

Почтовское с/п

483,33

762,31

1 031,81

Бахчисарай г/п

1 190,48

1 190,48

1 190,48

Песчановское с/п

900,00

900,00

900,00

Верхореченское с/п

200,00

200,00

200,00

Источник: мониторинг рынка земельных участков ООО «АФК-Аудит»

Расположение садоводческих и дачных массивов

Источник: мониторинг рынка земельных участков ООО «АФК-Аудит»

Самое дорогое предложение по продаже земельных участков под садоводческое и дачное хозяйство представлено в СТ Строитель, удельная стоимость которого составила 1 190 руб./кв. м, это объясняется тем, что данное садовое товарищество располагается в пределах города Бахчисарай. Также высокими по стоимости являются предложения в ТСН Берег, удельная стоимость которых - 900 руб./кв. м, где стоимость обусловлена близостью к морю, и СНТ Союз со средней удельной стоимостью - 762 руб./кв. м (диапазон удельных стоимостей:483 – 1 031 руб./кв. м), так как данное СНТ является развитым объединением и обладает хорошей транспортной доступность (рядом расположена трасса Р-260, по которой в 14 км расположен г. Симферополь и в 18 км г. Бахчисарай).

Также на стоимость предложения к продаже в пределах одного и того же садоводства влияет наличие у продавца документов, оформленных по российскому законодательству. Цена предложения к продаже земельного участка при наличии у землепользователя только членской книжки садовода существенно ниже, чем цена предложения на участки, прошедшие переоформление прав.

Средняя удельная стоимость земельных участков в разрезе садоводческих и дачных массивов, руб./кв. м.

Источник: мониторинг рынка земельных участков ООО «АФК-Аудит»

Удельная стоимость земельных участков в разрезе садоводческих и дачных массивов, руб./кв. м

Название массива

МО

Минимальное значение УПС руб./кв. м

Среднее значение УПС руб./кв. м

Максимальное значение УПС руб./кв. м

СНТ Садовод

Ароматненское с/п

165,83

396,50

1000,00

СПК Энтузиаст

Ароматненское с/п

250,00

288,33

333,33

СНТ Союз

Почтовское с/п

483,33

762,31

1031,81

СТ Строитель

Бахчисарай г/п

1190,48

1190,48

1190,48

ТСН Берег

Песчановское с/п

900,00

900,00

900,00

СПК Партнер

Верхореченское с/п

200,00

200,00

200,00

Источник: мониторинг рынка земельных участков ООО «АФК-Аудит»

Ценообразующие факторы

Перечень ценообразующих факторов формируется на основании анализа рынка объекта оценки и рекомендаций экспертов. Как правило, на величину цены предложения или цены спроса на земельные участки, влияют несколько основных факторов стоимости.

В общем случае к основным ценообразующим факторам, влияющим на стоимость земельных участков, относятся:

  • Обстоятельства совершения сделки (фактор торга)
  • Вид права и наличие обременений
  • Финансовые условия
  • Условия продажи
  • Дата продажи / предложения к продаже
  • Местоположение
  • Площадь земельных участков
  • Наличие инженерных коммуникаций

Обстоятельства совершения сделки (фактор торга)

Поскольку информация о ценах сделок с объектами недвижимости в основном своем количестве является закрытой и не разглашается третьим лицам, для проведения сравнительного анализа оценщик использует цены предложения на объекты – аналоги. Для использования таких цен требуется включить в расчеты дополнительную корректировку – «скидку на торг». При заключении договора аренды ликвидных объектов, т. е. объектов, пользующихся спросом, скидка на уторговывание составляет минимальное значение; чем ниже коммерческая привлекательность объекта, тем больше разница между ценой предложения и ценой реальной сделки.

Размер скидки на торг по данным Справочника оценщика недвижимости-2016. Том III Земельные участки

Класс объекта

Цены предложений объектов

Среднее

Доверительный интервал

Земельные участки под ИЖС

9,1%

8,6%

9,5%

Источник: Справочник оценщика недвижимости-2016. Том III Земельные участки. ООО «Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки»

Размер скидки на торг по данным Статриелт1 по состоянию на 01.01.2018 г.

Незастроенный земельный участок (категории, разрешенного использования*)

Нижняя граница

Верхняя граница 

Среднее значение 

Земли населенных пунктов под ИЖС, ЛПХ, ДНП и СНТ - в зависимости от развитости населенного пункта, эстетических характеристик участка (парк, река, водоём и пр.), престижности района и социального окружения, технических возможностей подведения инженерных коммуникаций, общей площади участка, степени развития общественного транспорта

0,86

0,96

0,91

Вид права и наличие обременений

Разница между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом, влияющая на его стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса (набора прав).

Размер корректировки на передаваемые права на земельный участок

Класс объекта

Отношение удельной цены земельных участков в долгосрочной аренде к удельной цене участков в собственности

Отношение удельной цены земельных участков в краткосрочной аренде к удельной цене участков в собственности

Среднее

Доверительный интервал

Среднее

Доверительный интервал

Земельные участки под ИЖС

0,86

0,85

0,87

0,78

0,77

0,80

Источник: Справочник оценщика недвижимости-2016. Том III Земельные участки. ООО «Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки»

Финансовые условия

Все платежи по сопоставимым объектам должны осуществляться в денежных средствах без наличия специальных условий финансирования (взаимозачеты, расчет векселями, бартер). Если условия финансирования сделки с объектом нетипичны (например, в случае полного кредитования сделки), то в таком случае необходим анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки. Финансовые условия свершившейся сделки для сопоставимых объектов могут отличаться такими параметрами как: коэффициентом ипотечной задолженности, процентной ставкой, сроком кредита, амортизационными и «шаровыми» выплатами, платой за финансирование и т.д. Корректировка на финансовые условия применяется в тех случаях, когда подобранные для сравнения объекты были проданы на рынке, и у оценщика есть достоверные данные об условиях финансирования данной сделки.

Условия продажи

Расчет корректировки на условия продажи зависит от сущности финансовых договоренностей, при этом зачастую корректировки на условия продажи и на условия финансирования объединяются. Корректировка на данный элемент сравнения отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем (родственные или деловые), неполную информированность, срочную потребность в деньгах и другие вынужденные обстоятельства, при которых арендодатель и арендатор принимают свои решения относительно сделки, нетипичный срок экспозиции объекта на рынке. Трудности заключаются в выявлении нетипичных мотивов сделки, затруднительных обстоятельств, в которых могла находиться одна из сторон сделки, и в определении величины корректировок. В общем виде корректировка определяется как разница между рыночной стоимостью объекта без каких-либо отклонений по чистоте сделки и стоимостью рассматриваемого сравниваемого объекта недвижимости с выявленными нетипичными мотивациями его приобретения. При нерыночных условиях корректировка по данному элементу сравнения делается в первую очередь или объект вообще исключается из перечня объектов сравнения.

Дата продажи / предложения к продаже

Типичные для рынка сроки продажи земельных участков и массивов: сроки продажи определены по срокам нахождения объектов в открытой экспозиции.

Сроки ликвидности, сроки продажи, экспозиции - Типичные для рынка земельных участков и массивов2

Назначение

Нижняя граница

Верхняя граница

Среднее значение

Земельные участки населенных пунктов (за исключением участков, предназначенных для размещения производственных объектов и объектов коммунального облуживания

2

9

5

Земельные участки сельскохозяйственного назначения

8

21

15,5

Источник: Сроки ликвидности, Сроки продажи, экспозиции - Типичные для рынка земельных участков и массивов на 01.01.2018 года». Ассоциация развития рынка недвижимости некоммерческая организация «СтатРиелт»

Местоположение

Подразделяется на следующие категории: район расположения, транспортная доступность. Район расположения наиболее значимый фактор. Стоимость земли, расположенной в разных районах одного населенного пункта, в зависимости от района, при прочих равных условиях, может отличаться в несколько раз. Корректировка на местоположение может быть рассчитана через косвенные составляющие, например, через отношение средних стоимостей цен предложения объектов, схожих по количественным и качественным характеристикам.

Размер корректировки на местоположение

Отношение цен земельных участков по районам области по отношению к областному центру

Среднее значение

Доверительный интервал

Под жилую застройку

Областной центр

1,00

1,00

1,00

Населенные пункты в ближайшей окрестности областного центра

0,78

0,76

0,79

Районы с развитой промышленностью

0,70

0,68

0,71

Райцентры сельскохозяйственных районов

0,56

0,54

0,58

Прочие населенные пункты

0,44

0,42

0,46

Источник: Справочник оценщика недвижимости-2016. Том III Земельные участки. ООО «Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки»

Транспортную доступность специалисты рынка недвижимости делят на: низкую (подъездные дороги с грунтовым покрытием, отсутствие общественного транспорта, удаленность от основных автотранспортных магистралей 3-5 км); среднюю (подъездные дороги с асфальтовым покрытием, наличие общественного транспорта, удаленность от основных автотранспортных магистралей 1-2 км); высокую (подъездные дороги с асфальтовым покрытием, наличие общественного транспорта, непосредственная близость к основным автотранспортным магистралям).

Площадь земельных участков

Как правило, объекты с большей площадью менее ликвидны, чем объекты с меньшей площадью, а значит, стоят дешевле из расчета на единицу площади (1 га, 1 сотку, 1 кв. м).

Корректировка на площадь земельных участков под ИЖС

Площадь, кв. м

Аналог

<1500

1500-3000

3000-6000

6000-10000

>10000

Объект оценки

<1500

1,00

1,06

1,16

1,26

1,30

1500-3000

0,95

1,00

1,10

1,19

1,23

3000-6000

0,86

0,91

1,00

1,08

1,12

6000-10000

0,79

0,84

0,92

1,00

1,03

>10000

0,77

0,81

0,89

0,97

1,00

Источник: Справочник оценщика недвижимости-2016. Том III Земельные участки. ООО «Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки»

Наличие инженерных коммуникаций

Подведены ли к участку коммуникации, обеспечивающие водоснабжение, электричество, канализация, есть ли возможность газификации — все это увеличивает стоимость земли.

Корректировка на наличие коммуникаций

Отношение цен земельных участков по районам области по отношению к областному центру

Среднее значение

Доверительный интервал

Земельные участки под ИЖС

Отношение удельной цены земельных участков под ИЖС, обеспеченных электроснабжением, к дельной цене аналогичных участков, не обеспеченных электроснабжением

1,19

1,17

1,20

Отношение удельной цены земельных участков под ИЖС, обеспеченных газоснабжением, к дельной цене аналогичных участков, не обеспеченных газоснабжением

1,20

1,19

1,21

Отношение удельной цены земельных участков под ИЖС, обеспеченных водоснабжением и канализацией, к дельной цене аналогичных участков, не обеспеченных водоснабжением и канализацией

1,16

1,15

1,17

Источник: Справочник оценщика недвижимости-2016. Том III Земельные участки. ООО «Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки»

Выводы анализа рынка

  • По количеству предложений земельных участков под садоводческое и дачное хозяйство лидирует Ароматненское с/п – на его долю приходится 50% объема предложения, и Почтовское с/п – 36,4%. Меньше всего предложений о продаже земельных участков под садоводческое и дачное хозяйство представлено в Бахчисарайском г/п, Верхореченском и Песчановском с/п – по 4,5%.
  • Географическая структура предложения показывает существенную диспропорцию предложения как в количественном, так и в натуральном выражении –основная доля всех предложений сосредоточена в Ароматненском и Почтовском с/п.
  • Предложение земельных участков под садоводческое и дачное хозяйство представлено в основном земельными участками площадью более 1 000 кв. м, их доля составляет 45,5%, и земельными участками площадью до 600 кв. м – 40,9% объема предложения.
  • Среднее значение удельной стоимости земельных участков под садоводческое и дачное хозяйство в Бахчисарайском районе составляет 550 руб./кв. м.
  • Самые дорогие предложения по продаже земельных участков под садоводческое и дачное хозяйство расположены в Бахчисарайском г/п, средняя удельная стоимость которых составила – 1 190 руб./кв. м. Также наиболее дорогие участки представлены в Песчановском и Почтовском с/п, средняя удельная стоимость которых - 900 руб./кв. м и 762 руб./кв. м, соответственно. А самые дешевые предложения по продаже земельных участков под садоводческое и дачное хозяйство представлены Верхореченском с/п, средняя удельная стоимость которых составляет - 200 руб./кв. м.
  • Самое дорогое предложение по продаже земельных участков под садоводческое и дачное хозяйство представлено в СТ Строитель, удельная стоимость которого составила 1 190 руб./кв. м. Также высокими по стоимости являются предложения в ТСН Берег, удельная стоимость которых - 900 руб./кв. м и СНТ Союз со средней удельной стоимостью - 762 руб./кв. м (диапазон удельных стоимостей:483 – 1 031 руб./кв. м).
  • На стоимость предложения к продаже в пределах одного и того же садоводства влияет наличие у продавца документов, оформленных по российскому законодательству.
  • На рынке выявлены следующие ценообразующие факторы: Обстоятельства совершения сделки (фактор торга), вид права и наличие обременений, финансовые условия сделки, условия продажи, дата продажи (предложения к продаже), местоположение, площадь земельных участков, наличие инженерных коммуникаций.

2https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-01-2018g/korrektirovki-stoimosti-zemli/1346-sroki-likvidnosti-sroki-prodazhi-ekspozitsii-tipichnye-dlya-rynka-zemelnykh-uchastkov-i-massivov-na-01-01-2018-goda

При использовании материала ссылка на afkgroup.com обязательна.

Возможно, вас заинтересуют следующие исследования и обзоры по рынкам недвижимости Республики Крым:

Анализ рынка индивидуальных жилых домов городского округа Симферополь Республики Крым

Обзор рынка земельных участков общественно-делового назначения Республики Крым

Обзор рынка земельных участков промышленного назначения Республики Крым

Обзор рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения Симферопольского района Республики Крым

Обзор рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения Бахчисарайского района Республики Крым

Обзор рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения Ленинского района Республики Крым

Анализ рынка земельных участков под садоводческое и дачное хозяйство на территории Симферопольского района Республики Крым

Обзор рынка земельных участков в границах садоводческих и дачных некоммерческих объединений в городе Керчь Республики Крым                                                                       

Обзор рынка земельных участков в границах садоводческих и дачных некоммерческих объединений Ленинского района

Анализ рынка земельных участков под индивидуальную жилую застройку (ИЖС) на территории Бахчисарайского района Республики Крым

Анализ рынка земельных участков под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) ГО Симферополь Республики Крым

Анализ рынка земельных участков под индивидуальную жилую застройку (ИЖС) на территории городского округа Керчь Республики Крым

Анализ рынка земельных участков под индивидуальную жилую застройку (ИЖС) на территории Ленинского района Республики Крым

Анализ рынка земельных участков под индивидуальную жилую застройку (ИЖС) на территории Симферопольского района Республики Крым

 

Заказать услугу или получить дополнительную информацию Вы можете, обратившись в наши офисы по телефонам:

+7 812 326-20-06 Санкт-Петербург
+7 495 955-78-37 Москва
+7 343 372-54-75 Екатеринбург
Эл. почта: info@afkgroup.com