Главная / Аналитика / Анализ рынка производственно-складской недвижимости города Киров
Аналитика

Анализ рынка производственно-складской недвижимости города Киров

Обзор содержит анализ рынка производственно-складской недвижимости города Киров по состоянию на 31.12.2013 г.

Общая характеристика рынка производственно-складской недвижимости города Киров

Одними из наиболее значимых факторов, определяющих развитие рынка промышленно-складской недвижимости региона, являются:

  • рынок земельных участков промышленного назначения;
  • состояние промышленности и перспективы ее развития.

К земельным участкам промышленного назначения относятся земельные участки, предоставленные для размещения складских и производственных зданий, строений и сооружений и обслуживающих их объектов, а также земельные участки, предоставленные предприятиям горнодобывающей и нефтегазовой промышленности, для разработки полезных ископаемых. Общая площадь земель промышленности Кировской области по состоянию на 1 января 2013 года составила 17,6 тыс. га.

За 2012 год в Кировской области сделки с землей совершены по 31 300 земельным участкам на площади – 180 426 га (в 2011 г – 20 750 участков на площади 150 452га). В структуре сделок наибольший процент составляют сделки по продаже земельных участков гражданами и юридическими лицами: 2011 год – 40,3 %; 2012 год – 45,36 %.

Органами государственной власти и органами местного самоуправления в 2012 году было продано 3011 земельных участков. В сравнении с 2011 годом количество сделок увеличилось на 322 единицы. По видам сделок продажа государственных и муниципальных земель составила 9,62% от общего количества всех сделок.

Сделки по продаже государственных и муниципальных земель в 2012 году в основном совершались в категории земель населенных пунктов – 2864 сделки (95,1 %), в том числе в населенных пунктах со среднегодовой численностью населения до 50 тыс. человек – 2286 сделок (75,9 %).

Продажа земельных участков юридическим лицам (кроме сельхозорганизаций) для использования в целях промышленности и иного специального назначения в 2012 году составила 185 сделок (6,1 % от общего количества), площадью 459 га.

Продажа земельных участков гражданами и юридическими лицами также показывает положительную динамику по количеству сделок и общей площади: в 2011 году – 8372 сделки на площади 6657 га, в 2012 году – 14196 сделки на площади 34130 га.

Продажа земельных участков юридическими лицами имеет не большую долю в общем количестве сделок – всего 3,9%,  в тоже время площадь этих участков составила 25460,9 га или 74,6%.

Данные о количестве сделок и объеме площадей, реализованных как с государственным имуществом, так и с частной собственностью свидетельствуют о развитии земельного рынка в 2012 году. При этом количество сделок по земельным участкам для использования в целях промышленности находится на умеренном уровне.

Основными отраслями промышленности Кировской области, являются:

  • машиностроение и металлообработка;
  • цветная и чёрная металлургия;
  • химическая промышленность;
  • микробиологическая промышленность;
  • лесная, деревообрабатывающая и целлюлозно-бумажная промышленности;
  • лёгкая и пищевая промышленности;
  • торфяная промышленность.

Машиностроение и металлообработка представлены предприятиями авиационной, электротехнической, станкостроительной промышленности, подъёмно-транспортного и железнодорожного машиностроения.

Химическая и нефтехимическая промышленность предлагает минеральные удобрения, соду каустическую, синтетический каучук, фторполимеры, резиновые и пластмассовые изделия, шины для грузовых и легковых автомобилей, автобусов и сельхозтехники.

Основные направления специализации отрасли деревообработки – производство древесно-стружечных и древесно-волокнистых плит, фанеры клеёной, паркета, лыж, щитов из цельного дерева, отделочных материалов из древесины, производство различных видов технической и потребительской бумаги, тарного картона.

В Кировской области производятся кожевенные и меховые изделия, изделия народных художественных промыслов, игрушки, музыкальные инструменты, художественные кисти.

В 2013 году индекс промышленного производства по Кировской области составил 98,7% относительно предыдущего года. Снижение объемов промышленного производства в 2013 году является общероссийской тенденцией и темпы снижения в Кировской области сравнимы со средними по стране значениями. Замедление развития экономики и снижение объемов промышленного производства оказывают существенное негативное влияние на инвестиции в промышленность и как следствие на рынок промышленно-складской недвижимости.

Предложение на рынке промышленно-складской недвижимости г. Киров

Рынок производственно-складской недвижимости города Киров находится в стадии формирования. В основном на рынке объектов производственно-складского назначения присутствуют производственные и складские помещения промышленных предприятий, расположенные на окраине города или в отдалении от центра. Наиболее крупные производственно-складские базы, где продаются и сдаются в аренду складские и производственные помещения расположены в промышленной зоне города. Количество предложений на рынке продажи крайне ограничено.

Эксперты рынка отмечают наличие в 2013 году дефицита ликвидного предложения – современных качественных объектов с хорошим местоположением, наличием удобных подъездных путей, современным инженерным оборудованием и т.д.

В географической структуре предложения лидируют Нововятский и Первомайский районы, на их долю приходится 36% и 29% соответственно.

Рисунок 1. Структура предложений объектов производственно-складского назначения по районам города Киров

Спрос на рынке промышленно-складской недвижимости г. Киров

Наиболее высокий спрос наблюдается на объекты производственно-складского назначения, расположенные в Октябрьском и Ленинском районах, что обуславливает наиболее высокие цены предложений в этих районах. Это обусловлено тем, что объекты производственно-складского назначения, представленные на продажу на территории Ленинского района, располагаются вблизи транспортных магистралей направления – аэропорт Победилово, а аналогичные объекты на территории Октябрьского района характеризуются близостью к трассам Московского направления и направления на город Сыктывкар.

Самыми востребованными на рынке продажи промышленно-складской недвижимости Кирова являются отдельно стоящие здания небольших площадей (до 5000 кв. м) и земельные участки без улучшений. Это обусловлено тем, что для организации производства покупатели в большинстве случаев предпочитают строить объекты, отвечающие потребностям конкретного вида деятельности, а не адаптировать существующие площади.

В целом эксперты рынка отмечают крайне низкое количество обращений со стороны покупателей промышленно-складской недвижимости. Сделки по продаже подобных объектов в 2013 году единичны. Наиболее популярный тип сделки - это аренда небольших складских помещений или небольших площадей в крупных объектах, используемых в складских целях.

Коммерческие условия на рынке промышленно-складской недвижимости г. Киров

Средняя стоимость кв. м составляет – 9700 руб. В целом на стоимость продажи объектов недвижимости влияют следующие факторы: местоположение (с точки зрения близости к основным транспортным магистралям), наличие, количество и удобство подъездных путей и наличие коммуникаций.

Диапазон цен предложений на рынке производственно-складской недвижимости в городе Киров составляет от 2100 руб. за кв. м до 17600 руб. за кв. м.

Рисунок 2. Средние значения рыночной стоимости объектов производственно-складского назначения по районам города Киров, руб./кв.м.

Основным условием для заключения договоров аренды на объекты производственно-складского назначения становятся их качественные характеристики. В их числе: удобное расположение объекта (предпочтение, как правило, отдается объектам, расположенным в черте города), охрана объекта, коммуникации, транспортная доступность

Арендная плата за объекты производственно-складской недвижимости колеблется в диапазоне от 90 руб./кв.м/мес. до 300 руб./кв.м/мес., средняя ставка составила 182 руб./кв. м/мес.

Ценообразующие факторы на рынке производственно-складской недвижимости города Киров

Значащими условиями при заключения договоров купли-продажи объектов производственно-складского назначения становятся цена, их качественные характеристики, местоположение (предпочтение, как правило, отдается объектам, расположенным в черте города), охрана объекта, коммуникации, транспортная доступность.

Для объектов производственно-складского назначения не имеет значения расположение в центральных районах города. Объекты, которые удобно расположены с точки зрения транспортной доступности, имеют высокий уровень обеспеченности внутренней инфраструктурой (системы отопления и вентиляции, возможность перепланировки и т.п.), относят к качественным.

Из вышеизложенного можно сделать вывод о более значимых ценообразующих факторах. Основные факторы, влияющие на величину цены – местоположение (с точки зрения близости к основным транспортным магистралям), наличие, количество и удобство подъездных путей и наличие коммуникаций.

Диапазон значений ценообразующего фактора «Расстояние до основных транспортных магистралей» составил 0,7-4 км.

Рисунок 3. Влияние фактора «Расстояние до основных транспортных магистралей» на рыночную стоимость объекта

Если говорить об общей площади улучшений, то по данным опроса агентов, специализирующихся на продаже производственно складской недвижимости города Киров, при продаже объектов большей площади, продавцы готовы идти на определенное снижение платежа, являющееся аналогом «скидки на опт», т.е. объекты большей площади, как правило, стоят дешевле в пересчете на один квадратный метр. Диапазон значений фактора «Общая площадь улучшений» составил 3200-23000 кв. м, среднее значение – 7570 кв. м.

Рисунок 4. Влияние фактора «Общая площадь улучшений» на рыночную стоимость объекта

Объекты производственно-складского назначения, имеющие земельный участок большей площади также имеют больший спрос на рынке. Так как на избыточном земельном участке можно организовать стоянку для транспорта, разместить открытый склад для различной продукции, есть возможность маневра большегрузного транспорта. Диапазон значения фактора «Общая площадь участка» составил 6000-179000 кв. м, среднее значение – 49300 кв. м.

Удобство подъездных путей оценивается по балльной системе, в зависимости от класса и интенсивности движения автотранспорта по улице, с которой осуществляется заезд транспорта на территорию, а также – в зависимости от возможности временной парковки и места для маневра грузового транспорта на ней.

Таблица 1. Значения фактора «Наличие, количество и удобство подъездных путей»

К основным факторам, влияющие на стоимость объектов производственно-складской недвижимости, так же относят наличие и состояние инженерных сетей. Этот фактор определяет объем необходимых капиталовложений для нормального функционирования объекта, при этом, с точки зрения реализации производственно-складской функции, первостепенным является наличие электроснабжения и теплоснабжения.

Таблица 2. Значения фактора «Наличие и состояние инженерных сетей»

В зависимости от типа производства могут быть учтены и другие ценообразующие факторы (наличие железнодорожной ветки, высота потолков, наличие пандуса, эстакады, кран-балки и т.д.).

Факторы, влияющие на спрос и предложение на рынке производственно-складской недвижимости

Спрос и предложение на рынке производственно-складской недвижимости в основном определяются социально-экономическими факторами, из них можно выделить следующие количественные факторы:

  • Изменение численности населения.
  • Занятость трудоспособного населения.
  • Динамика уровня доходов населения (реальные располагаемые денежные доходы).
  • Индекс промышленного производства.
  • Индекс потребительских цен.
  • Объем сделок с земельными участками для промышленного использования.
  • Доходные характеристики сегмента недвижимости (размер арендной платы и стоимости продажи).

Значения данных факторов для Кировской области приведены в таблице ниже.

Таблица 3. Факторы, определяющие спрос и предложение на рынке производственно-складской недвижимости

Основные тенденции и прогнозы на рынке промышленно-складской недвижимости г. Киров

Тенденции социально-экономического развития Кировской области в 2013 году свидетельствуют о нестабильной ситуации в регионе. С одной стороны - увеличение размера реальных денежных доходов населения, оборота розничной торговли, доходной части бюджета, сокращение предприятий-должников, увеличение объема налоговых платежей, с другой – снижение объемов производства, увеличение дебиторской задолженности бюджетных организаций.

Несмотря на то, что уровень социально-экономического положения в городе Кирове находится на более высоком уровне, активность на рынке промышленно-складской недвижимости в городе, как и в районных центрах и сельских округах Кировской области, крайне низка.

Киров обладает значительным производственным потенциалом, в настоящее время существует реальная возможность приобретения или аренды различных промышленно-складских объектов. Однако в течение 2013 года не было отмечено ни одной знаковой для рынка города сделки купли-продажи объекта промышленно-складского назначения.

Имея значительные возможности по развитию производств, в краткосрочной перспективе ситуация на рынке Кирова существенно не изменится – эксперты прогнозируют сохранение тенденций 2013 года и в 2014 году.

Выводы: одним из основных факторов, сдерживающих развитие рынка промышленно-складской недвижимости Кирова, является макроэкономическая ситуация - снижение темпов роста основных показателей социально-экономического развития России в 2013 году свидетельствует о замедлении развития экономики, что снижает привлекательность инвестиций в промышленность и уменьшает спрос на промышленно-складские объекты.

 

Обзор подготовлен по данным «Кировстата», Регионального доклада «О состоянии и использовании земель в Кировской области», мониторинга рынка промышленно-складской недвижимости, а также материалов сайтов www.spb-venchur.ru, www.rosrealt.ru,www.beboss.ru, www.promportal.su.

Заказать услугу или получить дополнительную информацию Вы можете, обратившись в наши офисы по телефонам:

+7 812 326-20-06 Санкт-Петербург
+7 495 955-78-37 Москва
+7 343 372-54-75 Екатеринбург
Эл. почта: info@afkgroup.com