Главная / Аналитика / Обзор рынка производственно-складской недвижимости Республики Бурятия
Аналитика

Обзор рынка производственно-складской недвижимости Республики Бурятия

Обзор содержит анализ рынка производственно-складской недвижимости Республики Бурятия по состоянию на 31.12.2013г.

Одними из наиболее значимых факторов, определяющих развитие рынка промышленно-складской недвижимости региона, являются:

  • состояние промышленности и перспективы ее развития;
  • тенденции развития инвестиционных и промышленных зон в регионе;
  • рынок земельных участков промышленного назначения.

Состояние промышленности и перспективы ее развития[1]

Производственно-промышленный комплекс является ведущей сферой экономики Республики Бурятия. В настоящее время промышленность обеспечивает производство порядка 25% валового регионального продукта, сбора до 40% налогов, порядка 30% трудовых ресурсов занято на промышленных предприятиях. Всего в промышленно-производственном комплексе насчитывается более 1700 предприятий, основу составляют более 900 крупных и средних, на которых сосредоточен основной производственный потенциал.

В структуре обрабатывающих производств наибольший удельный вес приходится на производство транспортных средств – 62,7% (машиностроительные заводы расположены, главным образом, в районе Улан-Удэ), удельный вес металлургического производства составляет 4,7%, производства электрооборудования – 2%, производства резиновых и пластмассовых изделий – 0,5%, текстильного и швейного производства – 0,3%, производства кожи, изделий из кожи и производства обуви – 0,04%.

Рис. 1 Структура производства по видам экономической деятельности

Согласно данным доклада министра промышленности и торговли Бурятии Александра Гребенщикова об итогах деятельности в 2013 году, в 2013 году рост производства продукции в обрабатывающей промышленности составил 113,8%. С положительными результатами по итогам года вышли ОАО «Улан-Удэнский авиационный завод», Улан-Удэнский ЛВРЗ, стабилизировалась ситуация на Улан-Удэстальмост и Селенгинском ЦКК. По словам министра, малый бизнес Бурятии также показывает положительные результаты и выходит на качественно новый уровень. Оборот продукции, производимой субъектами малого предпринимательства в 2013 году составил 170,5 млрд. с приростом к уровню 2012 года на 2,6%.

Табл.1. Основные показатели промышленности

Тенденции развития промышленных зон в регионе[2]

Основной целью в сфере промышленного производства является повышение конкурентоспособности продукции и технического уровня производств. Для обеспечения устойчивых темпов роста промышленного производства, политика администрации области направлена на создание условий для развития  промышленности, для открытия новых производств, в том числе за счет создания зон промышленных парков, разработки и реализации механизма создания региональной зоны экономического благоприятствования.

В настоящее время продолжается работа над Геопорталом республики Бурятия, предназначенного для обеспечения  эффективного управления земельными ресурсами и объектами недвижимого имущества Республики Бурятия.  Ресурс должен предоставлять доступ к полной, достоверной и согласованной информации, к которой открыт доступ для всех заинтересованных лиц.

На данном портале уже отмечены основные  инвестиционные  площадки региона (только картографический материал, без информационного сопровождения). Промышленные комплексы региона имеют тяготение к центру, транспортно логистические комплексы, помимо центрального положения также планируются близ г. Кяхта в районе границы с Монголией.

Рис. 2 Инвестиционные объекты: промышленные комплексы региона

Рис. 3 Инвестиционные объекты: транспортно-логистические площадки региона

Республика Бурятия является одним из победителей конкурса по созданию в стране промышленных (индустриальных) парков. Промпарк строится в Улан-Удэ на территории бывшего авиаремонтного завода. Площадь участка составляет 32 га. Там находятся 14 сооружений и зданий (всего 33 тыс. кв. м). По данным различных источников, в эксплуатацию парк введут в 2014, либо в 2015 году.  Подготовка производства будет производиться  несколько  этапов.  Первый пусковой комплекс площадью 11 тыс. кв. м. разместит  первых четырех резидентов, отобранных на конкурсной основе из  18 компаний, подававших заявки на участие. На конец 2013 года власти имели около 100 заявок, но набрали всего 17 резидентов – больше позволить пока невозможно из-за отсутствия площадей.

Будущим резидентам гарантированы льготы и существенные налоговые преференции. В том числе предприятия промпарка будут освобождены от уплаты налогов на имущество и землю, получат сниженную ставку налога на прибыль, а также льготы по плате за аренду земельного участка.

Согласно данным пресс-службы главы и правительства Республики Бурятия Федеральный и республиканский бюджеты вложат в проект 830 млн. рублей инвестиций, а планируемые вложения резидентов до 2017 года составят 1,632 млрд. рублей.

Главными направлениями деятельности резидентов промпарка будут: крупноузловая сборка навесного оборудования, промышленной и сельхозтехники, создание текстильного комбината, переработка шерсти, изготовление полиэтиленовых труб, производство установок сжигания топлива, выпуск вентиляционного оборудования, изготовление котлов пиролизного горения и т.д.

Строительство в республике промышленных парков будет продолжено. Главой региона Вячеславом Наговицыным отдано поручение о создании еще десяти подобных парков. 

Рынок земельных участков промышленного назначения[3]

Главными игроками на рынке земельных участков промышленного назначения являются Муниципальные образования Республики Бурятия, реализующие муниципальное имущество путем проведения аукционов на продажу и аренду земельных участков, государственное имущество реализуется Министерством  Имущественных и земельных отношений Республики Бурятия.

Согласно мониторингу торгов, информация о которых размещена на Официальном сайте Российской Федерации, в  2013 году на торги выставлялось право аренды и право приобретения в собственность земельных участков в Республике Бурятии рядом организаторов, при этом предложение к продаже права собственности и аренды  земельных участков промышленного назначения было представлено не всеми организаторами торгов: только в ряде Муниципальных образований реализовывались земельные участки категории земли населенных пунктов или земли промышленности и иного специального назначения с промышленным видом использования.

Табл. 2 Организаторы торгов по реализации земельных участков в Республике Бурятия в 2013 г.

Рис. 4 Географическая структура предложения земельных участков

Предложение к продаже права собственности и аренды  земельных участков промышленного назначения   в 2013 г. превалировало в Заиграевском и Кижингинском районах  – 39%  и 31% от общего объема предложения соответственно.

Предложение в ГО Улан-Удэ составило 14% от общего объема, при этом, только в  ГО Улан-Уде были представлены не только государственные и муниципальные земельные участки, но и незастроенные объекты, находящиеся в частной собственности или земельные участки, реализуемые в результате процедуры банкротства.

На долю прочих муниципальных образований пришлось 16% предложения.

Рис. 5 Структура предложения по виду собственности в  ГО Улан-Удэ

Предложение на рынке продажи прав собственности в 2013 году было представлено следующим образом: 47% в Кижингинском районе, 22% в ГО Улан-Удэ, 15% в Заиграевском районе, 16% приходится на прочие муниципальные районы.

Рис. 6 Географическая структура предложения продажи прав собственности земельных участков

Предложение на рынке аренды земельных участков  в 2013 году было представлено следующим образом: 71% в Заиграевском районе, 17% в Закаменском районе,  8% в Кижингинском районе 4% приходится на прочие муниципальные районы.

Рис. 7 Географическая структура предложения на рынке аренды земельных участков

Минимальная средняя стоимость предложения на рынке продажи земельных участков зафиксирована в Кижигинском районе – 3 руб./кв. м., максимальная  - в ГО Улан-Удэ, при этом средняя стоимость квадратного метра государственных и муниципальных земель в 3,25 раза ниже, чем стоимость квадратного метра земельных участков, предлагаемых частными лицами и реализуемых в рамках процедуры банкротства: 331,4 руб./кв. м. и 1080 руб./кв. м. соответственно.

Минимальная стоимость годового арендного платежа зафиксирована также в Кижигинском районе – 1,8 руб./кв. м./год. Максимальная стоимость арендного платежа составила 271,2 руб./кв. м./год в ГО Улан-Удэ.

Табл. 3 Средняя стоимость квадратного метра земельных участков по районам

Предложение на рынке производственно-складской недвижимости в 2013 г.

Рынок недвижимости Республики Бурятия на 85% представлен объектами жилой недвижимости, сегмент производственно-складской недвижимости является относительно неразвитым. Рынок развивается за счет неэксплуатируемых производств, частично функционирующих заводов или иных производственно-складских комплексов, реконструкции складов и баз, оставшихся от торговой и промышленной инфраструктуры советского периода. Объекты недвижимости преимущественно находятся в удовлетворительном или хорошем состоянии. Также на рынке представлены объекты незавершенного строительства.

Существующий объем производственно-складских объектов Республики трудноопределим: в качестве производственных и складских объектов зачастую используются бывшие торговые площади или объекты свободного назначения, при этом, согласно данным мониторинга рынка качественные высококлассные объекты отсутствуют.

Предложение промышленно-складских комплексов в частной собственности в 2013г. составило 78% от общего числа предложений, соответственно,  предложение государственной и муниципальной собственности составило 22%. Данное значение является достаточно высоким, при этом оно равно складывается за счет первичного предложения к продаже государственного и муниципального имущества, так и  имущества должников, предложенного к реализации Федеральным агентством по управлению государственным имуществом в Республике Бурятия.

Рис. 8 Структура предложения по виду собственности

Предложение на рынке продажи земельно-имущественных комплексов сконцентрировано в центральной части региона: в г. Улан-Удэ (56% от общего объема предложения), смежных с ним Заиграевском и Иволгинском районах, а также в Селенгинском муниципальном районе – по 7% от общего объема предложения. На долю прочих Муниципальных образований приходится 23% от общего объема предложения.

Рис. 9 Географическая структура предложения

По данным мониторинга рынка, в 2013 г. в  г. Улан-Удэ предложение производственно-складских площадей  было представлено следующим образом: незначительно превалировало предложение в Октябрьском районе – 37%, в Железнодорожном – 35% и Советском – 28% от общего объема предложения.

Рис. 10 Структура предложения к продаже г. Улан-Удэ

Публичное предложение аренды браунфилд-объектов носит географически ограниченный характер: в открытых источниках предлагаются к аренде производственно-складские объекты в г. Улан-Удэ, в остальных муниципальных образованиях Республики публичное предложение практически отсутствует. Предложение к аренде также, как и в случае предложения к продаже, превалирует в Октябрьском районе – 45% от общего объема предложений, в Советском районе представлено 30%, в Железнодорожном- 25%.

Рис. 11 Структура предложения аренды г. Улан-Удэ

Спрос на рынке промышленно-складской недвижимости в 2013 г.

Спрос на рынке промышленно-складской недвижимости слабо выражен по отношению к земельно-имущественным комплексам. Отсутствие высококлассных объектов, неудовлетворительное состояние объектов смещает спрос в сторону земельных участков без улучшений, а именно земельных участков государственной и муниципальной собственности.

В равной степени спросом пользуются земельные участки, предлагаемые к продаже и предлагаемые  в аренду под строительство объектов производственно-складского назначения. Число сделок с земельными участками промышленного назначения превосходит в 1,5 раза число сделок с промышленно-складскими комплексами.

Около 60% от общего числа сделок с промышленно-складскими комплексами приходится на объекты, расположенные в г. Улан-Удэ, в то время как 50% от общего числа сделок с земельными участками промышленного назначения приходится на смежный с Улан-Удэ Заиграевский район. Низкий процент сделок с участками в Улан-Удэ (8% от общего объема) и высокий процент сделок с земельно-имущественными комплексами, а также противоположная ситуация в остальных муниципальных районах, свидетельствуют о том, что в столице субъекта ограничено предложение земельных участков, инвесторам приходится приобретать объекты под редевелопмент. В муниципальных районах, где предложение земельных участков представлено в не меньшей степени, чем земельно-имущественных комплексов, инвесторы предпочитают приобретение или аренду для целей строительства земельных участков.

Сделки по объектам, реализуемым в рамках процедуры банкротства, характеризуются значительным снижение первоначальной цены лота – вплоть до 10 раз.  

Около 50 % от общего объема сделок с объектами производственно-складской недвижимости, предложенной к реализации Министерством Имущественных и земельных отношений Республики Бурятия, было осуществлено после повторного предложения объектов и снижения их первоначальной стоимости в 2 раза.

 Коммерческие условия на рынке промышленно-складской недвижимости Республики Бурятия

Диапазон ставок аренды на рынке производственно-складской недвижимости г. Улан-Удэ по итогам мониторинга рынка недвижимости 2013 года составил 50-500 руб./кв. м., средняя стоимость - 220 руб./кв. м.

Диапазон стоимости предложений к продаже производственно-складской недвижимости в Республике Бурятия варьируется от 230 до 38 000 руб./кв. м., при этом самая низкая стоимость предложения зафиксирована в с. Илька Заиграевского района, а самая высокая в г. Улан-Удэ. Средняя стоимость по муниципальным образованиям составила 12 530 руб./кв. м.

По средней удельной стоимости ГО Улан-Удэ лидирует среди муниципальных образований Республики – 16 500 руб./кв. м.,  объекты Иволгинского и Заиграевского районов находятся в близком ценовом диапазоне, а средняя стоимость в 2013 г. составила 10 400 руб./кв. м. и 10 300 руб./кв. м. соответственно. Средняя стоимость объектов производственно-складской недвижимости в Селенгинском районе зафиксирована на уровне 7 300 руб./кв. м., по остальным муниципальным районам средняя стоимость  - 5 000 руб./кв. м.

Среди населенных пунктов лидирующими по средней удельной стоимости являются: г. Улан-Удэ – 16 500 руб./кв. м.,  пограничные с г. Улан-Удэ п. Эрхерик (Заиграевский район)  15 250 руб./кв. м. и с. Сотниково (Иволгинский район) 13 000 руб./кв. м., а также  г. Гусиноозерск (Селенгинский район) – 9 900 руб./кв. м.

 

Рис. 12 Средняя удельная стоимость объектов производственной недвижимости в Муниципальных образованиях, руб./кв. м.

Диапазон стоимости объектов производственной недвижимости по публичным данным о сделках составил 27,6 – 2 633 руб./кв. м. Самая низкая стоимость зафиксирована по объекту Джидинского района, реализуемого в рамках процедуры банкротства, причем произошло десятикратное снижение стоимости объекта. Самая высокая стоимость зафиксирована в г. Улан-Уде по производственной базе, выставляемой повторно с двукратным снижением стоимости.

Рис. 13 Средняя удельная стоимость объектов производственной недвижимости в населенных пунктах, руб./кв. м.

Основные тенденции и прогнозы на рынке производственно-складской недвижимости Республики Бурятия

  • Развитие рынка производственно-складской недвижимости в ближайшие годы будет находиться в прямой зависимости от инвестиционной политики, проводимой в регионе и объема предложения земельных участков.
  • Спрос на земельные участки промышленного назначения и объекты производственно-складской недвижимости наиболее выражен по отношению к объектам, расположенным в ГО Улан-Удэ и смежным с ним районам, при этом ввиду дефицита участков в Улан-Удэ спрос вынужденно смещается на объекты под редевелопмент, а в смежных муниципальных образованиях инвесторы предпочитают земельные участки без улучшений.
  • Промышленно-складские объекты малопривлекательны для инвесторов в настоящее время и эта тенденция сохранится ближайшие несколько лет. Большинство объектов, представленных на рынке, морально и технически устарели и требуют ремонта. Инвесторов привлекает создание собственных производственно-складских объектов, отвечающих нуждам конкретных производств.
  • Исключением среди промышленно-складских объектов являются корпуса Промышленного парка г. Улан-Удэ, где спрос значительно превышает предложение.
  • Успех редевелопмента бывшей заводской территории вызвал повышенное внимание со стороны Администрации. Планируется создать еще 10 подобных промышленных парков.

Выводы:

  • Промышленность региона показывает рост, стабилизируется ситуация на проблемных промышленных предприятиях, субъекты малого предпринимательства показывают прирост производимой продукции.
  • Рынок недвижимости Республики Бурятия на 85% представлен объектами жилой недвижимости. Сегмент нежилой недвижимости в основном представлен объектами коммерческого назначения и объектами для хранения транспорта. Рынок производственно-складской недвижимости не развит.
  • Рынок земельных участков не является достаточно развитым.  Только в ГО Улан-Удэ наблюдается предложение на вторичном рынке земельных участков - от частных собственников или реализуемое в рамках процедуры банкротства. Ряд муниципальных образований предлагает земельные участки к аренде или продаже, однако, предложение покрывает не все районы Республики Бурятия. 
  • Предложение на рынке продажи промышленно-складских объектов сконцентрировано в центральной части региона и имеет явное тяготение к центру субъекта – г. Улан-Удэ. Производственно-складская недвижимость в периферийных районах Республики на открытом рынке практически не представлена.
  • Предложение на рынке аренды промышленно-складской недвижимости в открытых источниках носит также географически ограниченный характер – к аренде предлагаются объекты в г. Улан-Удэ, в остальных муниципальных образованиях предложение к аренде носит крайне ограниченный, единичный характер.
  • Развивается направление промышленных зон региона. Запущен к реализации первый проект в Улан-Удэ, ввод в эксплуатацию которого планируется в 2014-2015 гг. Помимо данного проекта, планируется создание ещё 10 промышленных парков – спрос на подобные объекты существенно превышает предложение.
 

[1] По данным портала Министерства промышленности и торговли Республики Бурятия http://minpromtorg.govrb.ru, http://gks.ru

[2] http://geo.govrb.ru/, http://www.sklad-man.ru, http://www.newbur.ru, http://www.baikal-media.ru/

[3] По данным базы Seldon, http://torgi.gov.ru

Заказать услугу или получить дополнительную информацию Вы можете, обратившись в наши офисы по телефонам:

+7 812 326-20-06 Санкт-Петербург
+7 495 955-78-37 Москва
+7 343 372-54-75 Екатеринбург
Эл. почта: info@afkgroup.com