Главная / Аналитика / Обзор рынка производственно-складской недвижимости Омской области
Аналитика

Обзор рынка производственно-складской недвижимости Омской области

Основные тенденции социально-экономического развития Омской области по состоянию на 01.01.2014 год

В целом за 2013 год рост экономики Омской области по оценкам составил порядка 4%. Это выше чем в прошлом году и выше темпа роста экономики России в целом (в Омской области в 2012 году рост ВРП – 1,5%; в 2013 году – 4%, по РФ в 2013 году рост ВВП – 1,8%). Динамика региональной экономики обеспечена, прежде всего, за счет роста в промышленности, торговле и сельском хозяйстве.

Индекс промышленного производства составил 103%, что выше прошлогоднего уровня и среднероссийского показателя (102,3% и 100,3% соответственно) и обусловлено улучшением динамики в производстве нефтепродуктов, выпуске химической продукции, резиновых и пластмассовых изделий, производстве разного вида оборудования.

В 2013 году собран большой урожай зерна – 3,4 млн. тонн зерна, в два раза больше, чем в прошлом году. Средняя урожайность составила 17,4 ц/га. По итогам года рост валовой продукции сельского хозяйства составил 28,4%. Омская область является активным участником продовольственного рынка в Сибирском федеральном округе.

В 2013 году завершен ряд крупных инвестиционных проектов. Это завод по производству полипропилена ООО "Полиом", который уже вышел на проектную мощность – 180 тыс. тонн в год, биологические очистные сооружения на Омском филиале ОАО "Сан ИнБев", цементный терминал ЗАО "Основа Холдинг", парогазовая установка мощностью 90 МВт ОАО "ТГК-11", комбикормовый завод ООО "РУСКОМ-Агро" в Кормиловском муниципальном районе Омской области.

В 2013 году введено 822,5 тыс. кв.м общей площади жилых домов (111,3% к уровню 2012 года), в том числе индивидуальными застройщиками – 262,5 тыс. кв.м.

Темп роста оборота розничной торговли составил 106% против 109,7% в 2012 году, что связано с сокращением потребительского спроса и возросшей склонностью населения к сбережению. Объем платных услуг населению снизился на 2,7% по сравнению с прошлым годом, что обусловлено сокращением объемов услуг общественного транспорта, коммунальных услуг, а также услуг связи, занимающих в структуре платных услуг порядка 60%.

Объем внешнеторгового оборота по оценке в 2013 году увеличился на 4,4% к 2012 году и составил 1390 млн. долл. США.

В 2013 году состоялись визиты деловых делегаций Омской области в Германию, Южную Корею, Китай, в страны – участницы Таможенного союза, а также визиты представителей этих государств в Омскую область. 21 ноября 2013 года в Доме приемов Министерства иностранных дел Российской Федерации (г. Москва) проведена презентация Омской области, которую посетили 70 представителей дипломатических корпусов Посольств иностранных государств в г. Москве.

Динамика развития экономики Омской области обеспечила рост основных социальных показателей.

Денежные доходы в среднем на душу населения в Омской области увеличились на 8,9% к уровню 2012 года и составили 21210,5 рубля. В 2013 году средняя заработная плата составила 24874,3 рубля или 113% к уровню 2012 года. При этом рост заработной платы опережал рост цен, как результат – реальная заработная плата за 2013 год выросла на 5,4%.

Индекс потребительских цен на товары и платные услуги населению в 2013 году составил 106,1% к декабрю 2012 года, что на 0,8% ниже соответствующего показателя 2012 года. Уровень цен на основные продукты питания в Омской области, как и в прошлые годы, остается одним из самых низких в СФО.

Сохранилась положительная динамика показателей, характеризующих демографическую ситуацию в Омской области. В 2013 году коэффициент рождаемости составил 14,8 промилле, коэффициент смертности – 13,4 промилле, естественный прирост увеличился до 1,4 промилле (в 2012 году – 1,1 промилле).

Уровень зарегистрированной безработицы по состоянию на 1 января 2014 года составил 1,2% от численности экономически активного населения, что соответствует уровню по России и ниже уровня по Сибирскому федеральному округу (1,5%). По методологии МОТ уровень безработицы составил 6,8% от численности экономически активного населения Омской области.

Основные тенденции рынка производственно-складской недвижимости Омской области по состоянию на 01.01.2014 год

Рынок производственно-складской недвижимости в Омской области – в основном вторичный рынок. В городе расположен ряд крупных промышленных предприятий, эвакуированных из европейской части страны в годы Великой Отечественной войны. Основу промышленности города составляют предприятия машиностроения, нефтехимии и аэрокосмической индустрии. Исторически сложившиеся факторы благоприятствовали превращению города в крупный промышленный центр. В черте города располагаются крупные промышленные зоны, ранее используемые для расположения комплексов зданий, сооружений, сетей крупных предприятий.

На текущий момент, согласно опорному плану[1], на территории г. Омска располагаются 11 промышленных зон. Характерной особенностью является то, что каждая промышленная зона привязана территориально к крупному промышленному градообразующему предприятию. Как правило, привязка к территории крупного предприятия способствует достаточно развитой инженерной инфраструктуре, по причине качественного обеспечения нужных мощностей.

Табл. 1. Перечень промышленных зон на территории г.Омск

Упадок производства на эпоху перестройки способствовал падению загрузки мощностей предприятий. В связи с этим у организаций появилось значительное количество активов, грамотно использовать и тщательно обслуживать которые не получалось ввиду неплатежеспособности. По этой причине значительная часть зданий и сооружений стали простаивать и просто числились на балансе предприятий. Предприятия стали избавляться от ненужных им активов. В результате на рынок производственно-складской недвижимости поступило значительное количество производственных зданий и строений, требующих капиталовложений. На текущий момент такие здания составляют значительный объем на рынке предложений о продаже.

Баланс спроса и предложения на рынке производственно-складской недвижимости Омской области

По данным мониторинга рынка за 2013 год наибольший объем предложения производственно-складской недвижимости сосредоточен в административном центре Омской области в г. Омск – 90%.

Массив предложений производственно-складских объектов сосредоточен в основном на окраинах города: промышленная зона Советского АО (пр-кт Губкина, ул. Комбинатская, Доковская и др.), промышленная зона Кировского АО (ул. Семиреченская, ул. Мельничная), промышленная зона Центрального АО (ул. 22 Партсъезда), а также промзоны в районе ул. 3-я Молодежная Октябрьского АО.

Рис. 1 Географическая структура предложения

Наименьшее количество объектов производственно-складского назначения, представленных к продаже в г. Омск отмечено в Ленинском АО – 10% от общего числа предложений. Такой показатель обусловлен малым количеством промышленных зон в Ленинском АО. Чуть больше, 70% от общего количества предложений, в Омске представлены следующими округами: Центральный АО – 26%, Кировский АО – 23%, Советский АО – 24%. Немного уступает Октябрьский АО, и составляет только 17%. В целом показатели объема предложений по продаже производственно-складских площадей в г. Омск практически равномерно распределены по округам.

Объекты производственно-складской недвижимости сегодня имеют достаточно большой срок экспозиции на рынке и не пользуются активным спросом. Средний срок экспозиции производственно-складских объектов составляет 4-9 месяцев. Данная ситуация характеризует спад на рынке сегмента и не дает утешительных прогнозов.

 

Обзор ценовой ситуации на рынке производственно-складской недвижимости г. Омск

Показатели средней рыночной цены предложения производственно-складских площадей находятся примерно на одном уровне: разбег лежит в диапазоне от 10 250 руб. за кв.м (Кировский АО) до 12 220 руб. за кв.м (Центральный АО). Средняя рыночная цена предложения 1кв.м объектов производственно-складского назначения по городу составляет 11 400 руб. за кв.м.

Рис. 2 Средняя рыночная цена предложения по районам г. Омск, руб./кв. м.

Самыми дорогими остаются объекты производственно-складского назначения в Центральном АО города Омск, здесь максимальные цены предложений достигают 28 000 руб. за кв.м. В Ленинском и Октябрьском округах города Омск производственно-складские площади находятся примерно на одном ценовом уровне, средние рыночные цены предложений составляют 11 850 руб. за кв.м и 11 620 руб. за кв.м соответственно.

В отличие от равномерного распределения предложений по продаже производственно-складских площадей, почти 50% предложений по аренде сосредоточено в Центральном АО города Омск. Размер ставок арендной платы в целом по городу колеблется в широком диапазоне от 76 руб. за кв.м до 250 руб. за кв.м.

Средняя арендная ставка объектов производственно-складского назначения в городе Омск составила 157 руб. за кв.м.

Ценообразующие факторы на рынке производственно-складской недвижимости г. Омск

Сегодня на рынке производственно-складской недвижимости основным ценообразующим фактором является местоположение объекта относительно районов города.

К фактору местоположение, влияющим на стоимость объекта недвижимости, относятся: степень развития инженерной и транспортной инфраструктуры, близость к дополнительным энергетическим мощностям и т. д. Наиболее удачным местоположением в этом плане выглядит Центральный административный округ, обладающий достаточно благоприятной транспортной логистикой и развитой инженерной инфраструктурой. Так же можно отметить промышленные зоны, расположенные в Октябрьском и Ленинском округах города Омск. Наименее востребована производственно-складская недвижимость в Кировском АО.

Подъездные пути и наличие парковки. Данный фактор учитывает использование объекта с максимальной возможностью привлечения потенциальных клиентов. Для объектов производственно-складского назначения необходимым является не только наличие автомобильных подъездных путей, но и железнодорожные пути.

Отделка помещений. Фактор, непосредственно влияющий на степень изнашиваемости объекта во времени и визуальное восприятие. Правильно выполненная внешняя и внутренняя отделка помещений способствует защите основных конструкций от влияний природных и антропогенных факторов, увеличивающих физический и экономический срок жизни объекта недвижимости.

Наличие инженерных коммуникаций. Обеспеченность инженерными коммуникациями способствует диверсификации использования объекта. Возможность использования здания для различного вида производственных процессов значительно повышает стоимость объекта. Наиболее сильно ценность объекта повышает наличие таких коммуникаций, как электроснабжение и центральное отопление.

Площадь здания (помещения). Цена продажи 1 кв.м также зависит от площади объекта. Чаще всего средняя цена 1 кв.м снижается при увеличении площади помещений.

Площадь земельного участка. Наличие большой площади избыточного земельного участка влияет на стоимость объекта в целом. Так как наличие избыточного земельного участка дает возможность организовать парковку, дает возможность подъезда и маневра большегрузного транспорта.

Выводы:

Рынок производственно-складской недвижимости в Омской области – в основном вторичный рынок.

Упадок производства на эпоху перестройки способствовал падению загрузки мощностей предприятий. Значительная часть зданий и сооружений стали простаивать и просто числились на балансе предприятий, чем обусловлено значительное поступление объектов производственно-складского назначения, требующих капиталовложений на рынок коммерческой недвижимости. На текущий момент такие здания составляют значительный объем предложений о продаже.

По данным мониторинга рынка за 2013 год массив предложений производственно-складской недвижимости сосредоточен в столице Омской области в городе Омск – 90%.

Показатели средней рыночной цены предложения производственно-складских площадей в городе Омск находятся примерно на одном уровне: разбег лежит в диапазоне от 10 250 руб. за кв.м (Кировский административный округ города Омск) до 12 220 руб. за кв.м (Центральный административный округ города Омск). Средняя рыночная цена предложения 1кв.м объектов производственно-складского назначения по городу составляет 11 400 руб. за кв.м. Средняя арендная ставка объектов производственно-складского назначения в городе Омск составила 157 руб. за кв.м. Средний срок экспозиции производственно-складских объектов составляет 4-9 месяцев. Наиболее востребованным у потребителей данного сегмента рынка коммерческой недвижимости является Центральный административный округ, обладающий достаточно благоприятной транспортной логистикой и развитой инженерной инфраструктурой.

Потенциальные инвесторы, не спешат вкладывать деньги ввиду ориентации местных предпринимателей на другие сегменты рынка коммерческой недвижимости. Для развития рынка необходим мощный толчок, однако в ближайших перспективах это вряд ли случится. Производственный сегмент недвижимости никак не сделает решающий шаг в фазу восстановления, и пока еще «висит» в упадке.

 


[1] http://www.admomsk.ru/web/guest/city/urban-planning/masterplan/maps

Заказать услугу или получить дополнительную информацию Вы можете, обратившись в наши офисы по телефонам:

+7 812 326-20-06 Санкт-Петербург
+7 495 955-78-37 Москва
+7 343 372-54-75 Екатеринбург
Эл. почта: info@afkgroup.com