Главная / Аналитика / Обзор рынка земельных участков промышленного назначения Республики Коми (по состоянию на 05.05.2014 г.)
Аналитика

Обзор рынка земельных участков промышленного назначения Республики Коми (по состоянию на 05.05.2014 г.)

В соответствии с данными государственного учета земель, общая площадь земельного фонда Республики Коми по состоянию на 01.01.2014 составляет 41677,4 тыс. га и осталась без изменений.

Наибольший объем земель в структуре земельного фонда Республики коми составляет категория «Земли лесного фонда» - около 36 млн. га или 86,3% от общего объема фонда.

Табл. 1 Структура земельного фонда Республики Коми по категориям земель

Рис. 1 Структура земельного фонда Республики Коми по категориям земель

Преобладание земель лесного фонда в структуре земельного фонда Республики Коми накладывает определенный отпечаток на рынок земельных участков. Однако, по данным государственной статистической отчетности, на рынке земельных участков отмечается развитие – в 2013 году зафиксирован рост количества сделок по продаже государственных и муниципальных земель.

В 2013 году земельный рынок республики, как и в предыдущие годы, по количеству и площади земельных участков функционирует в основном за счет передачи государственных и муниципальных земельных участков в аренду.

За отчетный год в целом по Республике Коми органами государственной власти и местного самоуправления было продано 2535 земельных участков площадью 578,996 га.

По сравнению с показателями 2012 года отмечено общее увеличение сделок по продаже земельных участков государственной и муниципальной собственности на 31 участок. Вместе с тем общая площадь проданных земельных участков сократилась с 1682,79 га до 578,996 га.

Уменьшение итогового значения площади в основном обусловлено значительным снижением площади земельных участков, приобретенных крестьянскими (фермерскими) хозяйствами и сельскохозяйственными предприятиями. В 2013 году данный показатель уменьшился по сравнению с предыдущим годом в 20,7 раза, и составил 48,675 га.

В 2013 году, как и в предыдущем, земельные участки покупались преимущественно гражданами для ведения индивидуального жилищного и дачного строительства, личного подсобного хозяйства. В текущем году для вышеуказанных целей было продано 1743 земельных участка на площади 298,362 га. По сравнению с 2012 годом количество сделок увеличилось на 129 единиц, или на 8 %. Также увеличилась средняя площадь земельного участка, приобретаемого в собственность с  0,097 га  до 0,171 га.

В течение 2013 года на территории Республики Коми было совершено 3595 сделок купли-продажи земельных участков (не принадлежащих государству) с участием физических и юридических лиц, на общей площади 530,545 га. При этом предметом большей части таких сделок являются земельные участки, используемые для личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства.

В 2013 году по сравнению с предыдущим годом наблюдается незначительное снижение сделок по купле-продаже земельных участков, совершенных физическими и юридическими лицами.

В отчетном году оформлено 127 договоров дарения земельных участков на площади 13,962 га, передано по наследству 1371 участок на площади 333,591 га, осуществлено 95 сделок залога с земельными участками на площади 57,833 га, в большинстве случаев сделки осуществляли физические лица.

По состоянию на 01.01.2014 года на территории Республики Коми действует 41812 договоров аренды государственных и муниципальных земель на площади 964653,702 га, за 2013 год передан в аренду 5541 земельный участок на площади 27467,71 га, находящийся в государственной и муниципальной собственности.

По сравнению с предыдущим годом, в целом по республике, количество договоров по аренде земли снизилось на 2 % и составило 41812 единиц. Вместе с тем площадь арендуемых земель увеличилась с 936878,849 га до 964653,702 га., или на 3 %.

За 2013 год произошло увеличение заключенных договоров аренды государственных и муниципальных земель юридическими лицами на 10,5%.

Также в сравнении с предыдущим годом увеличилось количество действующих договоров аренды земельных участков, используемых физическими лицами для жилищного и дачного строительства на 16,15%.

Обзор рынка земельных участков промышленного назначения Республики Коми

Помимо общих социально-экономических факторов, одним из наиболее значимых для развития рынка земельных участков промышленного назначения является состояние инвестиций в регионе.

По данным Министерства экономического развития Республики Коми в регионе отмечаются следующие положительные факторы в сфере инвестиций:

1. Относительная стабильность инвестиционной активности в республике (без учета инвестиций, направляемых в транспорт и связь) без значительных всплесков и падений.

2. В республике продолжается реализация инвестиционных проектов в разных видах экономической деятельности. К наиболее значимым инвестиционным проектам, реализуемым и планируемым к реализации в республике, по итогам 1 квартала 2014 года можно отнести:

  • Проекты по строительству систем магистральных газопроводов Бованенково – Ухта» и «Ухта – Торжок» (1 очередь) (ОАО «Газпром», ЗАО «Ямалгазинвест»). Срок реализации – 2007-2017 годы. Стоимость – около 664,0 млрд. рублей.
  • «Строительство Комплекса по подготовке и переработке нефти и газа производительностью 1,3 млн. тонн сырой нефти в год» (ООО «Енисей»). Срок реализации – 2008-2016 годы. Стоимость – 9,2 млрд. рублей.
  • «Разработка Ярегского нефтяного месторождения» (ООО «ЛУКОЙЛ-Коми»). Срок реализации – 2005-2039 годы. Стоимость – 13,0 млрд. рублей.
  • «Разработка пермокарбоновой залежи Усинского месторождения» (ООО «ЛУКОЙЛ-Коми»). Срок реализации – 2004-2040 годы. Стоимость – 31,1 млрд. рублей.
  • «Проект пробной эксплуатации Баяндынского нефтяного месторождения» (ООО «ЛУКОЙЛ-Коми»). Срок реализации – 2009-2015 годы. Стоимость – 9,9 млрд. рублей.
  • «Разработка Кыртаельского нефтяного месторождения» (ООО «ЛУКОЙЛ-Коми»). Срок реализации – 2004-2040 годы. Стоимость – 21,6 млрд. рублей.
  • «Строительство Ярегского горно-химического комплекса мощностью 650 тыс. тонн по добыче и переработке руды» (ОАО «ЯрегаРуда»). Срок реализации: начало реализации проекта – с момента заключения договора на предоставление долгосрочного кредита; ввод объекта в эксплуатацию – через 6 лет с начала строительства; с 3-го года строительства – попутная добыча руды, на 5-й год – выпуск товарной продукции. Стоимость – 33,9 млрд. рублей.
  • «Освоение Пижемского месторождения россыпного титана в Республике Коми и создания на его базе вертикально-интегрированного химико-металлургического комплекса» (ЗАО «Русские Титановые Ресурсы»). Срок реализации – 2011-2021 годы. Капитальные вложения в промышленное строительство – порядка 35–40,0 млрд. рублей (окончательная стоимость не определена).
  • «Строительство ВЛ 220 кВ «Печорская ГРЭС-Ухта-Микунь» (ОАО «ФСК ЕЭС»). Срок реализации – 2010-2016 годы. Стоимость – 11,6 млрд. рублей.
  • «Строительство санаторно-курортного комплекса в с.Серегово Княжпо-гостского района Республики Коми». Срок реализации – 2011-2015 годы. Стоимость – 4,8 млрд. рублей.
  • «Строительство железнодорожной магистрали «Белкомур» (ОАО МК «Белкомур). Срок реализации  – 2015-2020  годы. Стоимость  – 214,5 млрд. рублей.
  • «Строительство участков автомобильной дороги Сыктывкар – Ухта – Печора – Усинск – Нарьян-Мар (до границы с Ненецким автономным округом)» (Дорожное агентство Республики Коми). Срок реализации – 2008-2017 годы. Стоимость – 13,8 млрд. рублей.
  • Прочие проекты в сфере энергетики, транспорта, туризма, добычи и промышленности.

К отрицательным факторам в сфере инвестиций Республики Коми относят:

  • Дефицит финансовых ресурсов при реализации инвестиционных проектов. Часто дефицит собственных средств предприятий на территории республики не дает возможность реализовывать инвестиционные проекты, по которым требуется привлечение средних объемов финансирования.
  • Увеличение сроков реализации инвестиционных проектов субъектами инвестиционной деятельности, что приводит к возникновению дополнительных расходов, и, следовательно, к увеличению стоимости проектов.
  • Изменение курса иностранных валют, что может оказать влияние на увеличение стоимости проектов внешнеэкономического характера.
  • Сложность реализации механизмов привлечения средств из государственных институтов развития (Внешэкономбанк), что оказывает влияние на увеличение сроков реализации инфраструктурных проектов.
  • Дефицит новых относительно крупных инвестиционных проектов и предложений, в том числе имеющих возможность повлиять на диверсификацию экономики региона.
  • Неравномерное распределение инвестиций в основной капитал по секторам экономики и в территориальном разрезе.
  • Рост тарифов естественных монополий. В настоящее время рентабельность проектов более чувствительна к уровню базовых тарифов на услуги инфраструктурных монополий и транспортным издержкам, чем к уровню стоимости кредитных ресурсов. Это означает необходимость более жесткого контроля со стороны государства за ростом тарифов естественных монополий.
  • Удорожание и недостаточность для инвестиционного прорыва долгосрочных ресурсов российского финансового рынка – банковского сектора и рынка ценных бумаг. Финансовая система и ценообразование, по-прежнему, не обеспечивают межотраслевой перелив капитала. Главным источником обновления фондов и расширения производства, по-прежнему, остаются собственные средства предприятий.
  • Дальнейшее нарастание инфраструктурных ограничений, а именно, дефицит генерирующих мощностей и недостаточный уровень развития электрических сетей, низкое качество дорожной инфраструктуры, логистики, инженерных и телекоммуникационных сетей. Снятие инфраструктурных ограничений экономического роста возможно только при участии всех уровней власти.

Таким образом, в регионе существует определенный потенциал развития рынка земельных участков промышленного назначения, но ряд сдерживающих факторов не позволяет перейти к активному развитию данного рынка. Данный фактор отражается на сложившемся предложении земельных участков промышленного назначения.

Основной объем предложения земельных участков промышленного назначения сосредоточен на город Сыктывкар, там расположено 80,7% от общего объема предложения. На прочие муниципальные образования республики приходится всего 19,3% объема предложения.

Рис. 2 Географическая структура предложения

Предложение земельных участков промышленного назначения за пределами Сыктывкара представлено лишь в Сыктывдинском районе и муниципальном районе Вуктыл, доли предложения которых составляют 70,7% и 29,3% соответственно.

Рис. 3 Географическая структура предложения

Наиболее высокая средняя удельная стоимость предложения земельных участков промышленного назначения сложилась в г. Сыктывкар – по состоянию на 5 мая 2014 года она составила 366 руб./кв. м., диапазон стоимости – 43-800 руб./кв. м.

Средняя удельная стоимость предложения по прочим муниципальным образованиям республики составила 263 руб./кв. м., диапазон стоимости – 20-600 руб./кв. м.

Рис. 4 Средняя удельная стоимость предложения земельных участков промышленного назначения, руб./кв. м.

Дальнейшее развитие рынка также во многом будет зависеть от развития сферы инвестиций в республике. По прогнозам МЭР динамика объема инвестиций в основной капитал в Республике Коми в значительной степени зависит от графика реализации проекта «Бованенково-Ухта», учитывая существенную долю капитальных вложений по данному проекту в объеме инвестиций в основной капитал в целом по республике. Согласно графику, в 2014 году ожидается снижение инвестиций по мега-проекту, что обусловит общее снижение инвестиций в основной капитал по республике.

Согласно прогнозу социально-экономического развития Республики Коми, индекс физического объема инвестиций в основной капитал в 2014 году составит 72,3% к уровню 2013 года.

В настоящее время ведется разработка прогноза социально-экономического развития Республики Коми на 2015-2017 годы, в связи с чем, оценочное значение показателя на 2014 год будет скорректировано.

Таким образом, в сложившейся ситуации отсутствуют предпосылки активного развития рынка земельных участков в сегменте участков промышленного назначения. При этом одним из возможных «драйверов» роста может послужить развитие в регионе крупных розничных сетей и современной логистики.

Выводы по результатам обзора рынка земельных участков промышленного назначения Республики Коми

В регионе существует определенный потенциал развития рынка земельных участков промышленного назначения, но ряд сдерживающих факторов не позволяет перейти к активному развитию данного рынка. Дальнейшее развитие рынка во многом будет зависеть от развития сферы инвестиций, логистики и розницы.

 

Подготовлено отделом кадастровой оценки и аналитики ООО "АФК-Аудит"

Заказать услугу или получить дополнительную информацию Вы можете, обратившись в наши офисы по телефонам:

+7 812 326-20-06 Санкт-Петербург
+7 495 955-78-37 Москва
+7 343 372-54-75 Екатеринбург
Эл. почта: info@afkgroup.com