Главная / Обзор рынка земельных участков и недвижимости в промышленно-складском сегменте г. Набережные Челны по состоянию на 18 ноября 2014 г.
Аналитика

Обзор рынка земельных участков и недвижимости в промышленно-складском сегменте г. Набережные Челны по состоянию на 18 ноября 2014 г.

Республика Татарстан входит в число наиболее привлекательных для инвестирования регионов России, что обусловлено оптимальным сочетанием высокого инвестиционного потенциала и низкого инвестиционного риска. Это подтверждается данными международных рейтинговых агентств.

Согласно докладу «Измерение условий ведения бизнеса в российских регионах», подготовленному Российской экономической школой и международной компанией Ernst&Young в 2011 году, Татарстан признан самым благоприятным регионом для ведения бизнеса в России. Также Республика Татарстан в 2011 году возглавила рейтинг 30 лучших регионов России для ведения бизнеса и инвестиций по версии ведущего международного издания «Forbes».

По данным российского рейтингового агентства «Эксперт РА», по итогам 2011 – 2012 годов в общем рейтинге 83 российских региона Республика Татарстан относится к числу «опорных регионов-лидеров». По итогам 2012 года Татарстан занял 5-е место (группа «Максимальный потенциал — минимальный риск (1A»)), переместившись с 10-го места (группа «Средний потенциал-умеренный риск (2В)»), на котором находился по итогам 2011 года.

Всемирный банк и Международная финансовая корпорация (МФК) составили национальный рейтинг условий ведения бизнеса в России «Doing Business in Russia-2012».

Согласно названному рейтингу, ведение бизнеса среди 30 городов Российской Федерации – участников исследования «Ведение бизнеса в России в 2012 году» проще всего в Ульяновскe, Саранскe и Владикавказe. На 4-ом месте – Ростовна-Дону, на 5-ом – Казань.

Распределение регионов по инвестиционному рейтингу в 2011-2012 гг., группа «Максимальный потенциал — минимальный риск (1A)»:

  • Московская область
  • Москва
  • Санкт-Петербург
  • Краснодарский край
  • Республика Татарстан

Набережные Челны - город в России, в северо-восточной части Татарстана, на левом берегу реки Кама, город республиканского подчинения, главный город полицентрической Набережночелнинской агломерации и центр Нижнекамского ТПК, тридцатый по численности населения в России, второй по численности населения и значимости город Татарстана.

Набережные Челны - крупный промышленный центр на Каме. Наибольшее развитие получили следующие отрасли: машиностроение, электроэнергетика, строительная индустрия, пищевая и перерабатывающая промышленность. Градообразующим предприятием Набережных Челнов является Камский автомобильный завод, на долю которого приходится почти три четверти объема промышленной продукции, произведенной в городе.

Набережночелнинская агломерация - расположена в северо-восточной части Татарстана по обоим берегам реки Камы, включает городской округ Набережные Челны и девять муниципальных районов: Агрызский, Актанышский, Мензелинский, Муслюмовский, менделеевский, Елабужский, Нижнекамский, Тукаевский, Заинский.

Автомобилестроение Набережных Челнов представлено следующими предприятиями:

  • ОАО «КАМАЗ» — крупнейшая автомобильная корпорация России, занимающая 13-е место среди ведущих мировых производителей тяжелых грузовых автомобилей.
  • ОАО «Соллерс-Набережные Челны» (бывший Завод малолитражных автомобилей (ЗМА) — завод, основанный в 1987 году как дочернее предприятие ОАО «КАМАЗ», до 2005 года производивший микролитражные автомобили ВАЗ 11113-ОКА, а в последствии, войдя в состав ОАО «Соллерс» («Sollers») - автомобили иностранного производства: «SsangYong Rexton», «Fiat Albea», «Fiat Palio», «Fiat Doblo».
  • ООО «Камский тракторный завод» — предприятие, выпускающее совместно с одним из крупнейших мировых производителей тракторов – Итальянской компанией «ARGO Tractors S.P.A.» трактора 3-го тягового класса TTX-185, TTX-215 и ТТХ-230.

Энергетическую отрасль города представляют Набережночелнинская теплоэлектроцентраль - входящей в десятку крупнейших тепловых станций России и Нижнекамская гидроэлектростанция, а также организации, обслуживающие тепловые, электрические и инженерные коммуникации.

Наиболее крупным предприятием легкой промышленности является ЗАО «Народное Предприятие «Набережночелнинский картонно-бумажный комбинат» — крупнейшее в России предприятие по производству гофропропродукции и туалетной бумаги в рулонах

Пищевая промышленность Набережных Челнов представлена следующими предприятиями:

  • ЗАО «Челны-хлеб» — производитель хлебобулочных и кондитерских изделий, работающий по технологии полного цикла: от выращивания зерновых культур до производства хлеба, реализуемого через собственную торговую сеть.
  • ООО «Челны-Бройлер» — ведущее предприятие птицеводческой отрасли Республики Татарстан.
  • ОАО «Челны Холод» — крупнейший в Республике Татарстан производитель полуфабрикатов, мороженого и прочих продуктов питания.
  • ООО «Челны-Мясо» — ведущее предприятие Татарстана в отрасли мясоперерабатывающей промышленности.
  • ОАО «Булгарпиво» — крупнейший пивоваренный завод в Закамье.
  • Филиал ОАО «ВАМИН Татарстан» «Набережночелнинский молочный комбинат»

В строительной отрасли Набережных Челнов занято 11650 работников, из них более 6000 человек – работают в крупных и средних предприятиях. Крупнейшие предприятия строительной отрасли Нижних Челнов:

  • ОАО «Камгэсэнергострой»;
  • ОАО «Завод ячеистых бетонов»;
  • ОАО «Трест КамДорСтрой»;
  • ОАО «Камский трест инженерно-строительных изысканий».

В металлургической отрасли города выделяется ООО «Камский Завод Метизов» - крупнейший в Республике Татарстан производитель метизов и крепежа.

Набережночелнинская агломерация в ближайшей перспективе является основой для развития всей экономики Республики Татарстан, благодаря сформированным на ее территории двум кластерам - автомобилестроительному и нефтеперерабатывающему (базовые предприятия - ОАО «Нижнекамскнефтехим» и ОАО «ТАНЭКО»). Основой для развития этих двух кластеров станет создание автокомпонентного производства, развитие малого нефтеперерабатывающего бизнеса, предприятий основной химии.

Реализации крупных инвестиционных проектов этой территории будут способствовать бюджетные вложения (как республиканского, так и федерального) в развитие транспортной и социальной инфраструктуры, определенные приоритетными направлениями государственной экономической политики и республики Татарстан, и Российской Федерации. Кроме того, одной из базовых предпосылок развития рынка недвижимости в промышленно-складском сегменте является развитие земельного рынка.

Общий объем земельного фонда Республики Татарстан составляет на 1 января 2014 года 6 784,7 тыс. га. В структуре земельного фонда Республики преобладают земли сельскохозяйственного назначения – 68% от общего объема земельного фонда. На долю земельных участков категории «Земли промышленности» приходится 1% или 82,9 тыс. га, из которых 59,8 тыс. га находится в государственной и муниципальной собственности и 23,1 тыс. га – в частной собственности и собственности юридических лиц.

Рис. 1 Распределение земельного фонда Республики Татарстан

Наиболее развитым является рынок земельных участков г. Казань, диапазон цен в г. Набережные Челны существенно ниже.

Табл. 1 Стоимость земельных участков без улучшений, по данным мониторинга рынка Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан на 1 января 2013 года, тыс. руб./кв. м.

По данным мониторинга рынка проведенного в ноябре 2014 года специалистами ООО «АФК-Аудит», диапазон стоимости земельных участков промышленного назначения в г. Набережные Челны составляет 150-3500 руб./кв. м., среднее значение составляет около 600 руб./кв. м.

Аналогично рынку земельных участков, рынок недвижимости в промышленно-складском сегменте г. Казань является более развитым по отношению к г. Набережные Челны. В 2012 году рынок качественной складской недвижимости Казани класса «А» достиг объема в 320 000 кв. м., при этом находилось в процессе реализации строительства около 250 000 кв. м. Уровень заполняемости качественных складских объектов достаточно высок и достиг 95%-99% в 1 полугодии 2012 года.

Главными логопарками Казани являются складской комплекс «Биек Тау» девелопера «Евразия Логистик» и логистический комплекс «Q-парк», принадлежащий ирландской Quinn Group. Помимо этого в этот перечень включают индустриальные парки (КИП «Мастер», «Алабуга» и другие).

В Татарстане наметились позитивные тенденции на рынке промышленно-складской недвижимости. В последние годы стартуют крупные проекты индустриальных и особых экономических зон, призванные реализовать богатый промышленный потенциал региона.

К основным тенденциям рынка промышленно-складской недвижимости Татарстана (в первую очередь характерным для г. Казань) можно отнести:

  • Реализацию крупных проектов индустриальных парков, особых экономических зон и т.п., предоставляющих пользователям существенные выгоды и преференции.
  • Рост доли проектов, осуществляемых по схеме «build-to-suit» для снижения рисков как застройщика, так и конечного пользователя.
  • Снижение сроков строительства современных объектов до 9-12 месяцев (вместо прежних 3-х лет).
  • Ориентация на энергоэффективные технологии.
  • Снижение стоимости владения объектами посредством внедрения современных систем управления.
  • Появление на рынке услуг автоматизации и роботизации (разработка «X-motion» из «Сколково», где работа техники осуществляется с минимальным участием человека).

Индустриальные парки – новый тренд в отечественной промышленности. Для региональных властей это, прежде всего, дополнительные рабочие места, увеличение налоговой базы, решение задач комплексного развития территорий. А малый и средний бизнес в лице индустриальных парков получает дополнительный стимул к развитию и мощную инфраструктурную поддержку.

Те проекты, которые намечены сейчас в Татарстане и должны появиться в ближайшее время, например, Свияжский логистический центр, закроют ту нишу, которая сейчас пустует. Крупные мультимодальные центры призваны привлечь федеральные грузы, то есть ориентированы на макрологистический рынок.

В рамках Программы развития инновационной деятельности Республики Татарстан создается сеть технопарков по 2 основным направлениям: коммерциализация научных разработок и инновационное развитие индустриального производства.

На сегодняшний день в Татарстане насчитывают 1 Особую Экономическую Зону, 5 технопарков, 3 технологических парка, 3 индустриальных парка, 1 технополис, 7 бизнес-инкубаторов. Одними из самых крупных по занимаемым площадям являются Особая Экономическая Зона промышленно-производственного типа «Алабуга» (ОЭЗ «Алабуга»), ОАО «Камский индустриальный парк «Мастер» (КИП «Мастер»), технополис «Химград», инновационно-производственный технопарк «Идея»:

Табл. 2 Индустриальные и инвестиционные площадки Республики Татарстан

Среди крупных проектов в промышленно-складском сегменте можно выделить следующие:

«А Плюс Парк Алабуга» (г. Казань)

В 2014 году компании ООО «Евразия-Алабуга», входящей в состав ГК «А Плюс», головной компанией которой является ООО «А Плюс Девелопмент» предоставлено финансирование на строительство промышленного корпуса в рамках развития первой очереди индустриального парка, создаваемого по принципу «Greenfield» на территории размером 14,5 га.

Арендопригодная площадь объекта составляет 15 569 кв. м и предназначена для сдачи в долгосрочную аренду малым и средним компаниям под производственные, офисные и складские помещения. Общая площадь помещений на территории парка составит 200  000 кв. м.

Новый индустриальный парк создается на территории Особой экономической зоны «Алабуга», которая занимает первое место в России по объему производимой продукции, а также входит в ТОП-40 лучших особых экономических зон мира.

Индустриальный парк «Челны» (г. Набережные Челны)

На территории 100 га планируется размещение десятков современных производств, в том числе с использованием высоких технологий, объединенных общей инфраструктурой и единой системой сервиса.

Индустриальный парк «Челны» предоставляет уникальные в России условия для роста и развития следующих производств:

  • Компании, создающие новые высокотехнологичные производства.
  • Компании Закамского региона, планирующие вывод производства в регионы с более конкурентными условиями.
  • Иностранные фирмы, планирующие открыть производство в России.

Резиденты парка получают следующие преимущества:

  • Доступная электроэнергия и теплоэнергия.
  • Низкая стоимость земли и недвижимости.
  • Свободные мощности по газу.
  • Относительно невысокая стоимость труда квалифицированного персонала.
  • Возможность получения льготы по налогу на имущество.

Основные характеристики проекта:

  • Общая территория – 100 га + дополнительно 50 га свободных земель.
  • Общая площадь производственных помещений - 243 000 кв. м.
  • Современный логистический центр - 48 000 кв. м.
  • Бизнес-центр – 9 000 кв. м.

ОАО «Камский индустриальный парк «Мастер» (г. Набережные Челны)

В целях инфраструктурной поддержки развития производителей автокомпонентов при поддержке Правительства Республики Татарстан создано ОАО «Камский индустриальный парк «Мастер». КИП «Мастер» выступает связующим звеном для представителей малого, среднего и крупного бизнеса, привлекает предпринимателей в реальный сектор экономики. Площади парка могут арендовать не только предприниматели, работающие в отрасли машиностроения – КИП «Мастер» предлагает производственные площади и офисы всем предпринимателям.

Современные производственные корпусы парка составляют 107 тыс. кв. м., административно-бытовые помещения площадью 31 тыс. кв. м.

Кроме низкой стоимости арендной платы и возможности оперативно изменять занимаемую площадь резиденты КИП «Мастер» обладают рядом привилегий, среди них:

  • Первые 1,5 месяца арендная плата не начисляется, следующие 4 месяца арендаторам предоставляются каникулы по оплате постоянной части арендной платы на условиях последующего погашения в течение года.
  • Резиденты ОАО «КИП «Мастер» признаются привилегированными партнерами ОАО «КАМАЗ», что позволят им участвовать в программах по аутсорсингу производства комплектующих к автомобилям КАМАЗ.
  • Резиденты ОАО «КИП «Мастер» получают преимущественное право на получение гранта Правительства Республики Татарстан на реализацию собственных бизнес-проектов. Сумма гранта 1 000 000 рублей на безвозмездной основе.

На территории КИП «Мастер» работает 136 предприятий, из них 37 работают с номенклатурой ОАО «КАМАЗ». Суммарная численность рабочих составляет 1 150 человек.

Помимо реализации проектов направленных на открытый рынок промышленно-складской недвижимости и услуг, в г. Набережные Челны реализуются следующие крупные проекты в сфере промышленного производства:

Табл. 3 Перечень крупных инвестиционных проектов в сфере промышленности г. Набережные Челны

По оценкам экспертов, несмотря на позитивные тенденции на рынке промышленно-складской недвижимости Татарстана, рынок г. Набережные Челны в сегменте современных производственно-складских помещений не сформирован. На сегодняшний день основную долю городского фонда производственно – складской недвижимости занимают объекты, построенные в конце 70-х начале 80-х годов. Большое количество сдаваемых в аренду площадей - объекты недвижимости обанкротившихся предприятий и неиспользуемые площади работающих предприятий, которые изначально принадлежали крупным предприятиям города, возводились под определенный вид деятельности и в настоящее время не отвечают современным требованиям без проведенных в них реконструкций.

Из участников предложения на рынке можно выделить три группы игроков: основные игроки, для которых профессиональная сдача в аренду объектов недвижимости является основным видом деятельности, ко второй группе относятся игроки,  для которых сдача в аренду является дополнительным видом деятельности, к третьей группе относятся арендодатели, которые сдают в аренду пустующие от основного вида деятельности площади.

Рынок характеризуется высокой степенью закрытости, неорганизованности и неразвитости. В открытом доступе нет не только четко сформулированного спроса, но и сформированного предложения. Не развита сфера профессионального управления недвижимостью, высока степень некомпетентности участников рынка (агентств недвижимости, менеджеров по аренде), отсутствует полная информация о предлагаемых объектах аренды. В связи с этим многие предоставляемые данные требуют уточнения, дополнения и существенных корректировок. Такой подход арендодателей препятствует развитию спроса. В связи с этими факторами спрос на рынке индустриальной недвижимости оказывается под воздействием не столько самостоятельного поиска, сколько под воздействием  рекомендаций знакомых.

Значительная часть объектов не обладают значимыми дополнительными факторами успеха (поддержка, доступ к капиталу, большой объем площадей и др.), но оказываются предпочтительнее для арендаторов ввиду низкой стоимости и обладают высокой степенью загрузки, что еще раз подтверждает, что рынок не сформирован до такой степени, чтобы на спрос можно было воздействовать с помощью больших затрат на рекламу, PR, наличия профессиональной системы управления. Основные рычаги управления спросом – это цена, местоположение, гибкость и мягкость условий аренды, рекомендации.

Причина сложившейся ситуации в промышленной истории города, который, собственно, создавался для обслуживания крупных предприятий, в первую очередь – КАМАЗа. Это не мешает вводить новые мощности, однако в сравнении со столицей региона – городом Казань, прирост новых объектов незначителен. Арендные ставки и стоимость продажи промышленно-складской недвижимости г. Набережные Челны существенно уступают аналогичным показателям г. Казань.

Средняя удельная стоимость промышленно-складской недвижимости в г. Набережные Челны составляет 12 000 руб./кв. м., диапазон стоимости – 3 800 – 18 000 руб./кв. м.

Ценообразующие факторы на рынке земельных участков и недвижимости производственно-складского назначения

Основные ценообразующие факторы оказывающие влияние в той или иной степени на стоимость производственно-складской недвижимости:

  • Местоположение: близость к потребителю, близость к основным транспортным магистралям, наличие удобных подъездных путей.
  • Общая площадь здания или помещения: чем больше площадь улучшения, тем меньше удельный показатель стоимости.
  • Общая площадь земельного участка: наличие большой площади избыточного земельного участка влияет на стоимость объекта в целом. Так как наличие избыточного земельного участка дает возможность организовать парковку, дает возможность подъезда и маневра большегрузного транспорта.
  • Физические характеристики: характеристики земельного участка, размеры и материалы строений, износ и потребность в ремонте строений, состояние окружающей застройки.
  • Коммуникации: наличие всех коммуникация, а так же вентиляции, пожарной сигнализации, телефона.
  • Режим доступа: защищенность от взлома, наличие сигнализации, пропускная система.
  • Конструктивная схема и оборудование: размер ворот, шаг колонн, наличие и грузоподъемность кран-балки.

Выводы по результатам обзора рынка земельных участков и недвижимости в промышленно-складском сегменте г. Набережные Челны

  • Республика Татарстан входит в число наиболее привлекательных для инвестирования регионов России, что обусловлено оптимальным сочетанием высокого инвестиционного потенциала и низкого инвестиционного риска.
  • Набережные Челны - крупный промышленный центр на Каме. Наибольшее развитие в городе получили следующие отрасли: машиностроение, электроэнергетика, строительная индустрия, пищевая и перерабатывающая промышленность.
  • Общий объем земельного фонда Республики Татарстан составляет на 1 января 2014 года 6 784,7 тыс. га. В структуре земельного фонда Республики преобладают земли сельскохозяйственного назначения – 68%.
  • Наиболее развитым является рынок земельных участков г. Казань, диапазон цен в г. Набережные Челны существенно ниже. По данным мониторинга рынка проведенного в ноябре 2014 года специалистами ООО «АФК-Аудит», диапазон стоимости земельных участков промышленного назначения в г. Набережные Челны составляет 150-3500 руб./кв. м., среднее значение составляет около 600 руб./кв. м.
  • В Татарстане наметились позитивные тенденции на рынке промышленно-складской недвижимости. В последние годы стартуют крупные проекты индустриальных и особых экономических зон, призванные реализовать богатый промышленный потенциал региона.
  • На сегодняшний день в Татарстане насчитывают 1 Особую Экономическую Зону, 5 технопарков, 3 технологических парка, 3 индустриальных парка, 1 технополис, 7 бизнес-инкубаторов.
  • Рынок промышленно-складской недвижимости г. Набережные Челны характеризуется высокой степенью закрытости, неорганизованности и неразвитости. Причина сложившейся ситуации в промышленной истории города, который, собственно, создавался для обслуживания крупных предприятий, в первую очередь – КАМАЗа.
  • Средняя удельная стоимость промышленно-складской недвижимости в г. Набережные Челны составляет 12 000 руб./кв. м., диапазон стоимости – 3 800 – 18 000 руб./кв. м.

 


[1] Подготовлено: по данным Информационной Системы "АФК - Земельные Участки", http://nabchelny.ru/page/10, https://ru.wikipedia.org/wiki/Промышленность_Набережных_Челнов/, http://www.beboss.ru/kn/articles/1859, http://bankrot.fedresurs.ru/, http://mpt.tatarstan.ru/, http://bugulma.bezformata.ru/listnews/stroitelstvo-industrialnogo/25230664/, http://supermarket-m2.ru/news/3/83/, http://chelny-biz.ru/business/4004/, доклада ТУ Росреестра по Республике Татарстан «О состоянии и использовании земель», а также мониторинга рынка.

 

Подготовлено отделом кадастровой оценки и аналитики ООО "АФК-Аудит".

Заказать услугу или получить дополнительную информацию Вы можете, обратившись в наши офисы по телефонам:

+7 812 326-20-06 Санкт-Петербург
+7 495 955-78-37 Москва
+7 343 311-13-81 Екатеринбург
Эл. почта: info@afkgroup.com