Публикации в СМИ
18.03.2013

Оценка и последствия

Прежде чем установить новые ставки налога на недвижимое имущество, власти Петербурга тестируют общественные настроения. Администрация пытается увеличить налоговые поступления, не допустив при этом роста социального напряжения.

Редакция «НП» провела семинар, посвященный особенностям кадастровой оценки.

В дискуссии участвовали руководители петербургского филиала ФГБУ «ФКП Росреестра», формировавшего перечень объектов, ГУП «ГУИОН», выполнявшего оценку жилой недвижимости, и Комитета по земельным ресурсам и землепользованию, утвердившего результаты оценки в январе 2013‑го.

Оказалось, собственники жилья интересуются этим вопросом не меньше, чем государство.

В ходе кадастровой оценки была установлена стоимость 2 млн квартир, 27 000 частных домов, 50 000 нежилых зданий и 400000 помещений.

Новая налогооблагаемая база формируется во всей России. Петербургская специфика заключается в том, что здесь кадастровую стоимость квартир и прочих объектов считали без земельной составляющей, что, по мнению представителей власти, должно исключить двойное налогообложение. Владелец жилья будет платить налог за долю в участке, на котором стоит здание, и имущественный налог за принадлежащие ему квартиру или дом.

О размерах будущей дани судить пока рано: региональные ставки должны быть утверждены ЗС к концу года, после того как правительство РФ установит их минимальный и максимальный уровни. Какими они будут, не берутся прогнозировать ни в Росреестре, ни в ГУИОН. Пока владелец может довольно приблизительно рассчитать общую кадастровую стоимость имущества, за которое ему предстоит платить.

«Без учета местоположения стоимость жилья в Петербурге составляет 44 000–62 000 руб./кв.м, — пояснил Сергей Грибовский, заместитель генерального директора по оценке ГУП «ГУИОН». — Однако платежи по налогу на землю в центральных районах будут в разы выше, чем на окраинах». Кстати: юридические лица повсеместно стремятся понизить налогооблагаемую базу через индивидуальную оценку. С точки зрения налогов выходит дешевле.

«После утверждения результатов и внесения их в государственный кадастр собственники в досудебном порядке могут оспаривать их в течение шести месяцев, — констатировал заместитель председателя КЗРиЗ Николай Филин. — А мы на основании результатов оценки рассчитали поступления от земельного налога в бюджет СПб, и крайне не заинтересованы в массовом снижении показателей. Я не исключаю ошибок, когда здание или земля оценены дороже, чем на рынке, но не думаю, что такие случаи носят массовый характер. Оценщики закладывали, скорее, понижающий коэффициент. Именно для того, чтобы меньше было попыток оспорить результат».

Пока специальная комиссия по рассмотрению таких споров, созданная при управлении Росреестра по Петербургу, принимает решения исключительно в пользу государства.

«В Свердловской области, после того как комиссия рассмотрела несколько подобных заявлений, кадастровая стоимость участков уменьшилась в общей сложности на 4 млрд руб. — поясняет Даниил Пильдес, директор филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Петербургу. — Соответственно, потери регионального бюджета составили порядка 500 млн руб. В Петербурге ни одного положительного решения по таким заявлениям принято не было. Но отказы комиссии оспариваются в суде. И к сожалению, пока не в нашу пользу. Росреестр этим очень обеспокоен».

В корректности проведенной ими кадастровой оценки жилья специалисты ГУИОН не сомневаются. «Точность оценки в разных районах колеблется от 10 до 20%, — утверждает Сергей Грибовский. — Это обычная для мировой практики дельта. В США, где тоже действует адвалорная (стоимостная) система налогообложения, на правительственном уровне установлена погрешность на уровне 15%».

«Разница между индивидуальной и массовой оценкой — в количестве ценообразующих факторов, — подтверждает генеральный директор ГУП «ГУИОН» Александр Зленко. — Работая с конкретной квартирой, оценщик может принять во внимание до 20 факторов. При массовой методике — не более 10. По сравнению с другими регионами в Петербурге использовалось максимальное число параметров, поэтому получены наиболее точные цифры».

Руководители КЗРиЗ говорят о намерении проводить переоценку объектов раз в два года, актуализируя ее в соответствии с рыночной стоимостью.

Тем не менее дискуссия показала, что результаты оценки убедительны далеко не для всех собственников и вызывают опасения. В частности, граждан тревожит, что размер будущих налогов не позволит старожилам сохранить за собой недвижимость в центре города.

«Перед тем как анализировать социально-экономические последствия этого налога, государству надо услышать мнение людей, понять их настроение и предпринять необходимые меры. В частности, при моделировании льгот, дифференциации налоговых платежей по группам населения, — отметила модератор семинара, генеральный директор ООО «АФК-Аудит» Вера Консетова. — Думаю, что государство не намерено сильно увеличивать налоговое бремя. И берет время на размышление».

«Это правильно, что утверждение результатов кадастровой оценки и введение единого налога на недвижимость разнесены во времени, — прокомментировал Александр Зленко. — Это позволяет оценить социальные последствия и предложить выверенные ставки».

Наталья Андропова
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга",
№ 11(748) 2013-03-18, c.11