Главная / Аналитика / Обзор рынка промышленно-складской недвижимости Сахалинской области
Аналитика

Обзор рынка промышленно-складской недвижимости Сахалинской области

Обзор содержит анализ рынка промышленно-складской недвижимости Сахалинской области по состоянию на 31.12.2013 г.

Одними из наиболее значимых факторов, определяющих развитие рынка промышленно-складской недвижимости региона, являются:

  • общее социально-экономическое состояние региона, состояние промышленности и перспективы ее развития;
  • рынок земельных участков промышленного назначения.

Общая характеристика Сахалинской области

Сахалинская область расположена на Дальнем Востоке Российской Федерации, у восточных берегов Евразийского материка в переходной зоне от континента к Тихому океану. Граничит с Камчатской областью, Хабаровским краем и Приморским краем. Как субъект Российской Федерации Сахалинская область входит в состав Дальневосточного федерального округа.

Расстояние от Южно-Сахалинска до Москвы – 10,4 тыс. км. Разница во времени между Южно-Сахалинском и Москвой составляет 7 часов.

Общая площадь территории Сахалинской области составляет 87,1 тыс. кв. км.

Сахалинская область - единственный российский островной регион. Она состоит из 59 островов (остров Сахалин с прилегающими островами Монерон и Тюлений и 56 островов Курильской гряды).

Население региона составляет 493,3 тыс. человек. В южной части острова Сахалин, наиболее благоприятной для проживания и составляющей 20% его общей территории, сконцентрировано около 65% населения области.

Областной центр – город Южно-Сахалинск (197 тыс. человек). Кроме г. Южно-Сахалинска наиболее крупные по численности населения города:   Корсаков (33,1  тыс. человек),  Холмск  (29,6 тыс. человек), Оха (21,8  тыс. человек).

Недра региона богаты нефтью, природным газом, каменным и бурыми углями, черными, цветными, редкими и благородными металлами, горно-химическим и агрохимическим сырьем.

Широкое распространение имеют минеральные и термальные воды, а также целебные минеральные грязи.

Основными транспортными артериями на о.Сахалин являются автодороги Южно-Сахалинск - Оха, Южно-Сахалинск - Корсаков, Южно-Сахалинск – Холмск, а также железнодорожные линии Корсаков-Ноглики, Шахта-Ильинск-Арсентьевка.

На территории Сахалинской области имеются 7 аэропортов, 8 морских портов, 14 морских терминалов (портовых пунктов), входящих в границы морских портов Невельск (в том числе Курильские портпункты) и Москальво (терминал Набиль), транспортный флот и морская железнодорожная паромная переправа «Ванино - Холмск».

Характеристика промышленности Сахалинской области

Вклад Сахалинской области в формирование объема промышленного производства в целом по Дальневосточному федеральному округу составляет порядка 35%. По объему промышленного производства на душу населения в Дальневосточном федеральном округе регион занимает 1 место.

Ведущими отраслями промышленности в Сахалинской области являются нефтегазодобывающая отрасль, угольная отрасль, рыбопромышленный комплекс и энергетика.  Доминирующее положение в экономике региона занимает нефтегазовый сектор, на долю которого приходится более 80% общего объема промышленного производства.

На Сахалине уже сегодня сформирован реальный центр добычи углеводородов на Востоке России. Накоплен огромный опыт международного сотрудничества с крупнейшими нефтегазовыми компаниями мирового уровня. Получен значительный опыт управления комплексными международными проектами по добыче и транспортировке углеводородов («Сахалин-1» и «Сахалин-2»). Во многом благодаря этому, России удалось войти в престижный клуб ведущих стран мира – экспортеров сжиженного природного газа.

Сегодня на Сахалине производится 5% от мирового объема сжиженного природного газа, рассматриваются варианты по увеличению мощности завода.

Сжиженный природный газ поставляется в Японию (более 65%), Республику Корея, Китай, Таиланд и Мексику.

Проекты по освоению шельфовых месторождений предоставили Сахалинской области уникальную возможность развивать инфраструктуру и создавать дополнительные рабочие места.

За весь период реализации шельфовых проектов в бюджет Сахалинской области поступило 2,4 млрд. долларов США. Эти средства пошли на строительство дорог, жилищно-коммунальное хозяйство, строительство и капитальный ремонт объектов социальной сферы.

Выгоды от нефтегазовых проектов для области не ограничиваются исключительно на пополнении регионального бюджета.

В соответствии с областной целевой программой «Газификация Сахалинской области до 2010 года и на перспективу до 2020 года» за счет средств ОАО «Газпром» осуществляется строительство магистральных газопроводов-отводов от газопровода проекта «Сахалин-2» в  муниципальных образованиях.

В целях повышения энергоэффективности разработана программа газификации коммунальных объектов.

Реализация указанного проекта не только улучшит условия жизни населения, но и повысит конкурентоспособность ведущих сахалинских товаропроизводителей, а также внесет значительный вклад в защиту окружающей среды.

Сахалинская область – привлекательный для инвесторов регион. Вложения в региональную экономику стабильно растут.

Объем инвестиций в основной капитал в 2012 году составил 161,2 млрд. рублей (2007 год – 118,5 млрд. рублей), иностранных инвестиций – 10,6 млрд. долл. США (2007 год – 5 млрд. долл. США).  По объему привлеченных иностранных инвестиций  область занимает первое место среди регионов Дальневосточного федерального округа. На начало 2013 года накоплено иностранных инвестиций в объеме 37,9 млрд. рублей.

Для стабильной работы отраслей экономики, развития сферы предпринимательства ведется целенаправленная работа по формированию благоприятного инвестиционного климата, обеспечению координирующего государственного участия в инвестиционных процессах.

Приняты Закон Сахалинской области «О государственной поддержке инвестиционной деятельности» и долгосрочная целевая программа «Развитие инвестиционного потенциала Сахалинской области на 2011-2018 годы», а также ряд нормативно-правовых актов Правительства Сахалинской области. В рамках данных документов установлен перечень преференций, которые могут быть предоставлены потенциальным инвесторам на территории Сахалинской области.

Важным аспектом поддержки является готовность Сахалинской области сотрудничать с инвесторами в рамках государственно-частного партнерства. На сегодняшний день в Сахалинской области уже имеется определенная практика применения механизма государственно-частного партнерства.

Реализуемый мощный промышленный потенциал области является существенным фактором, оказывающим положительное воздействие на рынок промышленно-складской недвижимости области.

Земельный фонд Сахалинской области

Общая площадь земельного фонда области на 1 января 2013 года составляет 8 710,1 тыс. га. Наибольшая доля земельного фонда сосредоточена в категории «земли лесного фонда» - 79,9% (6 959,4 тыс. га), вторая по объему земель - категория «земли запаса», на ее долю приходится 11,48% (1 000,3 тыс. га). «Земли промышленности и иного специального назначения» составляют 3,73% земельного фонда области или 324,6 тыс. га.

Рисунок 1 Структура земельного фонда Сахалинской области по категориям земель

В составе категории «земли населенных пунктов», земли, используемые в целях промышленности, составляют 6,6 тыс. га, из них 5,6 тыс. га находятся в городских населенных пунктах и 1 тыс. га в сельских населенных пунктах.

В категории «земли промышленности и иного специального назначения» 91% земель используется для целей обеспечения обороны и безопасности и только 3,2% (10,3 тыс. га) используется в целях промышленности.

Рынок земельных участков промышленного назначения Сахалинской области

По сведениям государственной статистической отчетности за 2012 год в Сахалинской области было осуществлено 26319 сделок (продажи и аренды) с земельными участками на площади 32291,37 га. Количество сделок увеличилось на 2974 ед. по сравнению с 2011 годом, но уменьшилась площадь земельных участков на 2375,69 га.

Земельный рынок в Сахалинской области ограничен и функционирует в основном за счет передачи государственных и муниципальных участков в аренду.

За 2012 год органами государственной власти и местного самоуправления был продан 1271 земельный участок общей площадью 1122,077 га (в 2011 году совершено 860 сделок на площади 227,411 га), из них 1202 или 95% в категории «землях населенных пунктов».

Юридическим лицам в 2012 году для использования в целях промышленности было продано 107 участков являющихся государственной и муниципальной собственностью, общей площадью 102 га, что более чем в 4 раза превышает объем, проданный в 2011 году (29 участков общей площадью 25 га в 2011 году).

В 2012 году средняя цена при продаже юридическим лицам для использования в целях промышленности и иного специального назначения земельных участков органами государственной власти и местного самоуправления составила: в населенных пунктах – 86,77 руб./кв. м., вне населенных пунктов – 12,75 руб./кв. м.

В 2012 году было зафиксировано 67 сделок (общей площадью 260,3 га) по продаже юридическими лицами земельных участков для использования в промышленных целях.

В 2012 году было заключено 23948 сделок аренды государственных и муниципальных земель на площади 28402,208 га (22179 сделок на площади 33936,27 га в 2011 году). Таким образом, несмотря на совокупное увеличение количества сделок по аренде государственных и муниципальных земель, общая площадь арендуемых земельных участков уменьшилась.

Предложение на рынке промышленно-складской недвижимости Сахалинской области

Рынок промышленно-складской недвижимости Сахалинской области представлен в основном складскими помещениями, цехами и ангарами, а также производственными корпусами преимущественно советского периода, расположенными в спальных районах и промышленных зонах. Объекты недвижимости преимущественно находятся в полуразрушенном или удовлетворительном состоянии, согласно мониторингу рынка качественные объекты отсутствуют.

Сложившаяся классификация промышленно-складской недвижимости на рынке отсутствует – участники рынка не оперируют понятиями классности объектов, относительно современные объекты не позиционируются в каких-либо классах. Отсутствие классификации и качественного предложения свидетельствует о неразвитости рынка промышленно-складской недвижимости Южно-Сахалинска.

На рынке представлены в основном земельные участки без улучшений, так как собственники предпочитают строительство нового объекта адаптации существующих площадей. При этом в Южно-Сахалинске отмечается дефицит земельных участков, отвечающих требованиям реализации качественных объектов. В целом в Сахалинской области подобные участки есть, но их купля-продажа осуществляется в основном в спекулятивных целях, а также для обеспечения деятельности нефтегазовых и добывающих предприятий, то есть строящиеся там площади не поступают на рынок продажи или аренды промышленно-складской недвижимости.

В 2013 году 70% предложения было сосредоточено в черте города Южно-Сахалинск и лишь 30% в Сахалинской области. Диапазон площадей предложения на рынке промышленно-складской недвижимости Южно-Сахалинска шире, при этом средняя площадь предложения в черте города больше, чем в области почти на 40% больше.

Рисунок 2 Диапазон площадей объектов предлагаемых на рынке промышленно-складской недвижимости Сахалинской области и Южно-Сахалинска

Спрос на рынке промышленно-складской недвижимости Сахалинской области

По данным ведущих агентств Южно-Сахалинска, в 2013 году отмечался низкий уровень спроса на промышленно-складскую недвижимость. При этом запросы покупателей относились непосредственно к объектам в Южно-Сахалинске, спрос на объекты, расположенные в области отсутствует.

Наибольшим спросом пользуются помещения площадью 700-800 кв. м., реже – 1 000 кв. м. Помещения большей площадью практически не пользуются спросом.

Коммерческие условия на рынке промышленно-складской недвижимости Сахалинской области

Средняя стоимость продажи на рынке промышленно-складской недвижимости Сахалинской области составляет 25 694 руб./кв. м., Южно-Сахалинска – 35 429 руб./кв. м.

Рисунок 3 Диапазон стоимости продажи промышленно-складских объектов на рынке Сахалинской области и Южно-Сахалинска

Стоимость аренды в целом по области (включая Южно-Сахалинск) находится в диапазоне 300-550 руб./кв. м./мес., среднее значение – 455 руб./кв. м./мес.

Основные тенденции и прогнозы на рынке промышленно-складской недвижимости Сахалинской области

  • В 2013 году отмечалось несоответствие спроса и предложения – отсутствие качественных объектов и превышение средней площади предложения над средней площадью спроса в 2 раза.
  • В 2013 году отсутствовали какие-либо значимые для рынка события или сделки и по оценкам экспертов в 2014 году подобных событий не ожидается.
  • По прогнозам экспертов в краткосрочной перспективе рынок промышленно-складской недвижимости не будет развиваться, отсутствуют предпосылки развития спроса и качественного предложения.

Выводы: несмотря на развитую промышленность и количество сделок по продаже земельных участков промышленного назначения рынок продажи промышленно-складских зданий и помещений развит незначительно. Собственники предпочитают строить объекты, а не приспосабливать существующие с учетом требований конкретного производства. Подобные объекты используются собственниками самостоятельно и не попадают на рынок промышленно-складской недвижимости. Эксперты отмечают, что данный рынок не развит и в настоящее время отсутствуют предпосылки для его активного развития.

Заказать услугу или получить дополнительную информацию Вы можете, обратившись в наши офисы по телефонам:

+7 812 326-20-06 Санкт-Петербург
+7 495 955-78-37 Москва
+7 343 372-54-75 Екатеринбург
Эл. почта: info@afkgroup.com